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    一、房價會不會降？

    無論你是否會在2015年和樓市發生買賣關系，都會關心一個核心問題：今年，房價會不會漲？會不會降？

    位于橋西板塊的綠城·運河宸園可以說是2014年末相當搶眼的熱銷樓盤。12月初，該樓盤時以25678元/平方米均價首開，創下2小時售罄120套房源的火爆業績；12月末再次加推兩幢房源，均價略漲，成交量依舊超過8成。據記者了解，2015年初運河宸園還將擇機開盤，價格方面，開發商表示“因為產品位置更好，所以價格應該會小幅上漲。”

    位于未來科技城的建工·歐美經融城是2014年11月全杭州市成交面積和成交套數的雙料冠軍。據悉，他們已經計劃在今年首先推出精裝修4號樓，均價也從原先銷售毛坯公寓時的11000元/平方米抬升至17000元/平方米，漲幅不小。建工房產企劃部副總經理邱國良表示，因4號樓是全精裝修銷售，產品定位和性質都和毛坯公寓不同，所以不能定論為漲價。

    隨著各種利好政策的出臺，以及樓市成交的回暖，類似于這樣的漲價風似乎席卷了不少在售樓盤。對于這種現象，雙贏機構總經理章慧芳認為這將會是2015年比較明顯的“分化現象”，簡單來說就是今年房價不會出現一邊倒的統一漲價或是統一降價，而是呈現出不同區域以及不同樓盤的個體化差異。

    “銷售情況相對較好的樓盤會根據實際推盤情況穩中有升，而如果這個樓盤需要用降價撬動購買力的，則照樣會呈現降價趨勢。”章慧芳認為，如果今年政策方面沒有出現更多的調整，那整體趨勢會有上升空間。

    二、還會有大鱷來杭州嗎？

    時至2014年尾，杭州土地市場蕩起第二波上揚行情。尤其是12月份，土地成交額高達107.32億，高于去年同期的105.26億。

    同時，眾品牌房產大鱷紛紛出沒，例如平安不動產聯合金地布局臨平新城南地塊、融科智地直接成交蕭山新街商住地塊、萬科聯手大家底價落子錢江世紀城、九龍倉聯手綠城補倉蕭山。除了成功出手拿地的房產大鱷之外，還有不少是作壁上觀看熱鬧的。大鱷們的此番姿態是否意味著樓市回暖，以及繼續看好杭州市場的決心？

    從2014中國房地產品牌價值50強排行榜名單來看，全國十強全部布局杭州。其余還未入杭的包括華夏幸福基業、金融街控股、融僑集團、金科地產、路勁地產、建業住宅集團、首創置業 泰禾集團、正榮集團、上海升龍投資、金輝地產、SHOHO中國、禹洲地產、龍光地產、上海實業、天朗控股、卓悅置業、合生創展、雨潤控股、聯發集團。

    外來房企以快節奏的強勢進攻打開杭州市場，同時也令本土開發商不得不改變原有的生態格局。那些還未入杭的是否會選擇在2015年有所動作，不妨拭目以待。

    三、會不會繼續有房企倒閉？

    在樓市一片蕭瑟之時，中小型房地產公司的處境愈發艱難。

    2015年元旦剛過，就有確鑿消息發布稱江西贛州長發置業有限公司(以下簡稱長發置業)和贛州銀信置業有限公司(以下簡稱銀信置業)先后破產。且這兩家公司的法定代表人為同一人，這也成為今年全國房地產公司破產第一案。

    幾天之后，更令人咋舌的消息傳出：1月6日晚網絡上瘋傳佳兆業集團于下午召開董事會，最后達成破產重組意見。隨后，佳兆業通過微信公共賬號否認該消息。但有知情人士表示，佳兆業一切抵質押手續和債券主張暫停，董事會于6日下午最后達成破產重組意見。分析人士還認為，佳兆業大股東是有強大資金實力的生命人壽，最終可能找到合適的方法解決目前的違約門。至于是否會引發進一步的違約事項，佳兆業集團在昨晚的回應中表示，一切以公告為準。

    無論后續即將刊發的公告會以什么措辭宣告事件本身以及事態發展，中國大型房企同樣面臨資金困局的現狀已經昭然若揭。而佳兆業的破產傳言，僅僅是2015年房地產市場動蕩的開端。

    就拿杭州市場來說，整個2014年并不平靜：浙江小開發商興潤置業負債35億元無力償還宣告破產;百強房企光耀地產因資金鏈斷裂也一度瀕臨破產；華門控股出現債務危機；中都集團老板“消失”百貨業關門……一方面,中小房企開始陷入倒閉風波,而另一方面，越來越多房企傾向于通過出售股權維持生存。

    2015年是否會有更多公司面臨生存危機甚至有可能最終倒閉？答案是必然的。隨著產業集中度的持續提升,大量的中小房地產企業被擠出市場,各類分化局面充斥著地產行業。但這也意味著行業集中度會進一步提高，在很多中小企業面臨更加困難境地的同時，對大企業而言則是一個并購的機遇。

    四、投資客會不會入市？

    房子多年來都被看做是唯一且穩賺不賠投資渠道。然而近日國泰君安首席經濟學家林采宜卻在公眾場合號召“賣房炒股”。

    這源于2014年下半年樓市走勢未明之時，國內A股市場卻出現久違的大漲，特別是近兩個月，滬市大盤逼近5年來新高。兩者相比較后，股票重新成為投資首選途徑之一。

    雖然賣房炒股不可能成為市場投資主流，但可以確定的是，經過四年來多輪房地產調控洗禮，手頭有閑錢的投資客對樓市的興趣度已然不高。且投資渠道日益增多，P2P、信托基金等投資方式因其操作期短、占用資金時間段等特點，贏得了不少投資者的青睞。與這些投資渠道相比，需要長時間才能獲得收益的不動產市場遠遠無法滿足投資者的胃口。

    據記者了解，有不少過去幾年以投資不動產作為盈利方式的資深買家現如今也逐步開始把家庭資產配置到其他投資品當中，一來規避樓市調控可能帶來的崩盤危險，二來可以獲得更多元化的收益。畢竟樓市環境日益成熟，快速暴漲的可能性幾乎為零。

    隨著行政干預逐步退出杭州樓市，原本活躍在市場上的溫州、臺州購房者似乎有重返市場的跡象。然而仔細了解后發現，這些人群早已今非昔比，大多購房者目的是為了自住，因看好樓市前景而純投資的購房者少之又少。

    五、會不會有更多救市政策出臺？

    政府其實是不愿看見樓市奄奄一息的。在相對有點冷清的房地產環境下，行政調控政策也漸漸如人所愿退出了歷史舞臺，金融政策小范圍松綁。那么2015年房地產市場還會有更多救市政策出臺嗎？

    就在2014年底召開的中央經濟工作會議上，對房地產只字未提。這被外界解讀為行政性調控政策將會在今年全面退出歷史舞臺。對此，有專家分析，2015年中央以及各級政府還將根據情況繼續推出救市政策。

    然而，就在2014年12月22日，備受關注的《不動產登記暫行條例》正式出臺，這也讓房產稅三個字再次喧囂四起。但業內人士認為，房產稅在2015年開征的可能性非常小。即便不動產登記是為房產稅征收打下第一步基礎，但絕非是開征房產稅的理由。況且房產稅也不會在今年有試點。

    據悉，如果房地產政策還有放松空間，則很有可能通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金杠桿。此外也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。另有銀行人士分析指出，于2014年11月出爐的最新房貸利率調整（五年以上貸款利率由原來的6.55%降為6.15%）雖然只下浮0.4%，但是作為普遍開款年限長達20年、本金數十萬的房貸而言，也能夠節省不少開支。

    作為此次降息政策的促成方，央行順應市場的態度已經十分明顯。

    六、庫存量是否會下降？

    2014年全年杭州市區（含蕭山、余杭）共計成交商品房91006套，創下了歷史次新高的成交量，同比增加3991套，漲幅約為4.6%。但與此同時，庫存仍在急劇上升。11月25日庫存首次沖破15萬套，可售房源數量為近7年來新高，與2013年底相比庫存上升近四萬套。雖然庫存“高燒”終于在12月31日降至15萬套內，但149927的套數照樣讓緊隨其后的2015年一開年就處于絕對高位。

    況且，今年還有大量房源會進入市場。根據365地產家居網初步統計，2015年杭州（包含蕭山、余杭）預計將有148個樓盤上市，純新盤達到67個。其中，主城區將有70個樓盤面市，而余杭區一如既往成為供應量最大的區域，將有71個樓盤面市。這樣一來，如果沒有行之有效的方法，去庫存必然成為今年市場的主旋律。

    住建部官員稱，接下來要千方百計“去庫存”。這意味著房企要千方百計以價換量的同時，地方政府也要千方百計刺激需求。預計在2015年上半年相當長的一段時間，為了響應去庫存要求，房價亦有進一步下探的可能。

    七、綜合體會不會死？

    幾年前，在杭州提到逛街，不少人第一反應肯定是武林廣場、延安路一帶。不過隨著杭州城市發展和格局的擴大，綜合體已經如雨后春筍般崛起在杭州的東西南北。繼城西銀泰城、西溪印象城以及中豪五福新天地外，最近杭州又“冒”出了好幾個商業綜合體，即萬達廣場、下沙寶龍城市廣場、集合BOX、水晶城等。

    同策咨詢研究部公布的《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》指出，目前長沙、杭州等19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩的狀態，人均商業面積超過1.5平方米。

    所以，就在已規劃的各個購物中心相繼邁開開業大步時，杭州市政府決定踩一腳剎車：2014年6月16日，杭州市政府會議上提出杭州的商業綜合體開發要回歸理性，將禁止城北（運河新城）與城東新城新增大型商業綜合體開發，對局部過度飽和區域進行嚴格控制。

    但是，盡管那些仍在紙上談兵的購物綜合體已經被喊“暫停”，但現有在建的購物中心在未來三兩年里的井噴仍然不可避免。

    據相關機構測算，包括杭州東部國際商務中心、龍湖天街、大運河商務區CBD、綠地中央廣場、遠洋大運河商務中心等多個綜合體項目在內，2016年之前杭州規劃的綜合體商業項目將達到90個，總建筑面積超過780萬平方米。其中大部分項目的開發模式采用商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓和住宅等固定組合模式，購物中心同質化嚴重。不難預計，特別是個別規劃有多個綜合體、供應量較大的區域，未來一段時間內或將出現局部飽和過剩的現象。如何搶占市場份額、做好產品差異化，仍是一個亟需面臨的問題。

    八、現房銷售時代會不會到來？

    一邊在賣房，一邊在交房。今年，準現房甚至是純現房銷售的樓盤將會比比皆是。現如今，快速高效的開發節奏已成為開發商們的共識，快速拿地、快速開盤、快速銷售，開發周期大大縮短，市場上“一年盤”（從拿地到首次開盤的時間）屢見不鮮，更有“7月盤”、甚至是“6月盤”紛至沓來。對房企而言，高效快速的開發節奏不但能最大限度提高資金周轉，降低財務成本，還能有效規避政策風險。對樓市而言，則是加大了供應量，使得房源充裕，尤其是現房和準現房。

    就拿2015年1月份將開的42個樓盤來說，中國鐵建·國際城就是純現房銷售，此外天陽·尚景國際、世茂中心、復地·愛倫坡、西溪海·小海、華聯·星光時代、濱江·寶龍城市廣場等樓盤，都是即將于今年交付的準現房。

    再舉例正處于首期交付階段的樓盤：杭州第一豪宅武林壹號、濱江一線江景豪宅錢江·水晶瀾軒，除了已交付部分之外還有相當體量的可售房源也會在今年陸續交付；有名的快銷樓盤龍湖·春江彼岸以及中海·西溪華府全盤交付的同時仍有少量大面積房源可售。放眼全杭州市，欣盛·東方福邸、遠洋公館、萬科·草莊、江南御府、世茂·之西湖、金隅·田員外等等，大量不同區域、不同類型的樓盤都在交付、銷售兩條線同時進行，案例不勝枚舉。

    現房銷售，無疑是購房者的福音，再不用只能對著戶型圖“按圖索驥”，而是可以直接走進去，品質看得見摸得著，窗外景色一目了然。有人說，杭州早已迎來現房銷售時代，這或許應該是多年調控帶給購房者最直接的福利。

    九、土地供應量是否會降？

    中國指數研究院1月4日發布數據顯示，2014年全國300個城市共推出土地135714萬平方米，同比2013年減少24%；成交102830萬平方米，同比減少31%，宅地降幅高于整體。交易低迷致使2014年全國出讓金同比下降28%，總額為23060億元。

    從杭州來看，2014年土地出讓量相較2013年有明顯下降趨勢，其中住宅供應下降37%，商業性用地下降10%，合計供應下浮25%。其中2月份到9月份之間杭州城區宅地供應甚至出現了歷時半年的空窗期，最終在年底出現了一波土地市場的小高峰。

    由此預計，2015年新上市供應會出現小幅回暖 ，杭州國土資源局的推地基調依然以跟隨市場為主。

    十、二手房掛牌量是否會增加？

    2014年11月，杭州二手房市場同比10月份出現65%的漲幅，漲幅之大令人咋舌。我愛我家市場評論員宋文杰分析，其中一方面是因為2014年四季度政策利好頻現，同時，不動產登記制度箭在弦上，也是引發掛牌量增加的原因之一。

    何為不動產登記條例？去年11月24日，國務院總理李克強簽署第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起正式施行。一位國土部門人士表示，這實際是為將來的房產稅開征、個人不動產信息查詢、甚至是為“以房反腐”做前期準備工作。

    所以，盡管不動產登記本身并非只是房地產調控政策，但這一措施是房地產調控從之前的交易環節轉變到持有環節的標志性事件，其對房地產市場必然會有所影響，手頭有多套房的房東將會為了規避高額稅費拋售名下房源。

    但是，有所影響不代表有著絕對性影響。2014年12月，二手房的掛牌量就應聲回落40%，幾乎和10月份掛牌量持平。正如宋文杰所判斷，利好效應一過去，不動產登記條例至多算是利空，無法持續影響二手房市場。

    不過2015年二手房市場肯定會迎來一波集中掛牌，因為2014年末交付樓盤超過130個，這些房源都會在拿到房產證后成為二手交易市場的“準備軍”。“然而，繼2010年開始調控至今，三四年來房價都沒有特別大的波動，而且在調控期間買房的多為自住型剛需人群，所以他們不會像以往房東這樣拿到房子就掛到二手房市場變現賺差價。所以2015年不會出現很大規模的掛牌增幅，除非再有政策利好的刺激。”