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    5月后，住宅成交一周好過一周，但與住宅同時標價出售的社區底商卻遭遇寒流。記者發現，不少在售盤住宅幾乎售罄，而社區底商卻普遍成交寥寥，往年常見的“一鋪難求”局面不復存在。

    城東某樓盤銷售經理也表示了對這一現象的困惑：該樓盤住宅只剩下數十套，雖然朝向不大好，樓層不理想，但每天過來看盤的購房者還是絡繹不絕，而幾十套社區商鋪卻幾乎沒有賣出多少，論價格也是相當合理，就是看的人少，這和往年溫州動輒出現搶鋪景象大相徑庭。

    社區商鋪越來越難賣

    社區底商，是指住宅的第一層、第二層的底層商鋪。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商促進銷售，同時小區的商業配套也得以解決，服務了小區住戶。因客戶基礎相對穩定，住宅底層商鋪長期以來都是市場頗為關注的物業類型、投資者熱衷的商鋪投資形式。然而，現在情況發生了顛覆性的變化。

    不管從市中區域、甌海中心區還是龍灣中心區，在售的現房及期房社區底商，眼下似乎都面臨著有價無市的窘境。記者從溫州透明售房網了解到，從今年已開盤的包括翡翠公館、香緹華府、壹品國際等樓盤成交數據來看，底層商鋪數量多數在50套以上，數量僅為住宅的兩成，個別甚至更低，但成交情況不理想，多數成交僅為個位數。有樓盤銷售人員說，在日常接觸中，能很明顯地感覺到，投資商鋪的客戶數量快速下降，因此也影響到了最終成交量。

    一般而言，目前出讓地塊多數有商業配比要求，比例約為總量的10%左右，而各房企的定價策略多數為住宅的兩倍或稍高，由于溫州人對商鋪投資的喜愛，該類房源之前都處于不愁賣的狀態。直到2012年后，情況逐漸發生了變化，從位置不好的鋪子難賣，變成位置比較好的底商也難賣，滯銷現象逐漸成為普遍，但由于底商數量較少，多數房企采取不降價走量處置，導致情況越演越烈。

    有業內人士表示，對于這種現象，目前不少房企采用的通行做法是減少商鋪的占比，盡量增加住宅的數量，把多數小區商業配套集中在會所等公用空間內。從統計來看，不少樓盤的二三期開盤就已無社區底商的售賣公示。

    底商拍賣屢屢受挫

    除在售商品房底商成交遭遇困局外，近期部分頭頂“高性價比”標簽的拍賣二手底商也屢屢受挫。比如近期正式進入拍賣公示流程的溫州市矮凳橋228號2、3幢、高樂大廈111~116號等部分底商房源在短期內經歷了幾輪流拍，目前即使是低于市場價也遭遇無人應拍的窘境。

    中潤商業地產趙克表示，雖然在售盤和二手拍賣社區底商的定位及購買客戶群體存在差異，但部分房源近期不約而同遭市場冷遇，一定程度上代表著商鋪風光無限的時代已經漸行漸遠。

    但他也表示，底商滯銷一說也需要區別化看待，總價百萬元左右，面積偏小的成熟店鋪依然是不折不扣的稀缺貨，市場的接受程度就比較高。而許多在售盤處于郊區，周邊沒有成熟的生活配套，即客流量是阻礙成交的一大硬傷。但總體而言，商鋪投資普遍具有門檻高、過戶稅費高等準入限制。

    底商如何贏回市場

    受電商沖擊，實體商業應聲下滑成為近年來底商滯銷一個老生常談的原因，但有商鋪投資者表示多數底商產品還是可以投資的，主要看商鋪的投入產出比，高溢價率商鋪時代已經一去不復返。高總價必須高租金才能維持高回報，反之低租金低總價的鋪子也被一些投資者接受。

    這樣的案例，在去年溫州碧桂園等項目的底商銷售上可見一斑。當時溫州碧桂園以約等于住宅的價格發售商鋪，甩開競爭對手，在短期內取得了不錯的業績。房企在項目實景樣板區設置了水果店、飯店、便利店等商業形態，來實地考察的投資者在計算過租售比后，就下單了。而且該項目的商鋪屬于面積集中在80~100平方米的單層鋪，可以適應多種經營業態，能最大程度保證租金。

    有業內人士表示，社區商鋪配比多或少，應該根據樓盤自身特點和地段考慮，不再高溢價率，不盲目隨便配置，這樣的底商產品才更受市場歡迎。但目前樓市，這類案例還相對較少，很多項目還沒有達到在開發階段預先細化考慮商鋪設置的程度，社區底商“滯銷”現象不排除會有愈演愈烈的趨勢。