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    自去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然發(fā)生了變化，樓市“白銀時(shí)代”的說(shuō)法在業(yè)內(nèi)瘋傳。新的市場(chǎng)環(huán)境下，房企不得不面對(duì)成本增加、凈利下滑等現(xiàn)實(shí)，為開(kāi)拓市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)資金流入海外的趨勢(shì)正不斷加強(qiáng)。

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和去年大幅寬松的對(duì)外投資政策，都在持續(xù)支持和推動(dòng)資產(chǎn)向境外流動(dòng)。相對(duì)于美元的走強(qiáng)，人民幣在近期出現(xiàn)了小幅貶值，但幣值目前仍處于相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)域，而穩(wěn)定的人民幣匯率更有助于中國(guó)投資者在對(duì)外投資時(shí)控制匯率風(fēng)險(xiǎn)并提升購(gòu)買(mǎi)力。

　　前五月海外商業(yè)地產(chǎn)投資額同比激增超九成

　　日前，據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的一份《中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)快報(bào)》顯示，2015年前五個(gè)月，中國(guó)對(duì)海外商業(yè)地產(chǎn)的投資總額增長(zhǎng)明顯。在此期間，中國(guó)在全球投資的寫(xiě)字樓、購(gòu)物商場(chǎng)、酒店、土地開(kāi)發(fā)以及其他商業(yè)地產(chǎn)(包括匿名投資的交易)總額共計(jì)約94.4億美元，同比上漲了近92%，漲幅可謂驚人。

　　高緯環(huán)球研究顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理陸明分析稱(chēng)，如果持續(xù)這樣的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2015年將會(huì)成為突破性的一年，年投資總額將超越220億美元，與2014年相比激增47%左右，而與2008年的年投資總額相比，增長(zhǎng)了近300倍。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道從報(bào)告內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)，海外投資的物業(yè)類(lèi)型里，寫(xiě)字樓仍是投資量最大的資產(chǎn)類(lèi)型。前五月，寫(xiě)字樓海外投資占總交易金額的52.3%。另外是土地開(kāi)發(fā)投資，占比達(dá)到32%左右，而這一數(shù)據(jù)從2008年到2014年年平均值僅為24%。

　　值得關(guān)注的是，集中在美國(guó)和澳大利亞的大量土地開(kāi)發(fā)收購(gòu)，凸顯了中國(guó)投資者逐漸傾向于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)外挑戰(zhàn)從零開(kāi)始開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目的信心。如今年2月，泛海控股購(gòu)得舊金山占地18.6萬(wàn)平米的First & Mission項(xiàng)目，耗資2.96億美元。同時(shí)今年5月，中國(guó)十七冶集團(tuán)斥資1.72億美元收購(gòu)新加坡一地塊，規(guī)劃建設(shè)建筑面積為5.6萬(wàn)平米的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

　　據(jù)陸明介紹，由以上各項(xiàng)投資實(shí)例中可以看到，國(guó)內(nèi)資金在海外的投資范圍不斷擴(kuò)展，除了美國(guó)、英國(guó)等傳統(tǒng)的投資目的國(guó)，還包括了日本、馬來(lái)西亞等國(guó)家，同時(shí)德國(guó)、意大利等歐洲國(guó)家也開(kāi)始進(jìn)入許多中國(guó)投資者的視野。從投資占比看，2015年截止至五月份，美國(guó)作為海外投資的主要目的地，成交金額占比超過(guò)25%，是排行第二的澳大利亞的1.34倍。

　　國(guó)有企業(yè)交易量減少 險(xiǎn)企海外投資頻繁

　　2015年海外投資企業(yè)呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。其中，國(guó)有企業(yè)占據(jù)總投資額的60%，而交易數(shù)量?jī)H為25%，其余組成部分為私有企業(yè)及個(gè)人交易。2015年1月，綠地集團(tuán)與馬來(lái)西亞國(guó)有企業(yè)共同斥資8.53億美元投資建設(shè)位于馬來(lái)西亞“依斯干達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)”的地塊，占地約285畝。另一巨頭交易是中國(guó)銀行于今年5月購(gòu)入的位于曼哈頓中城的28層辦公樓——布萊恩特公園7號(hào)。

　　同時(shí)，私有企業(yè)則更傾向于大量小型投資，交易形式更為低調(diào)。其中，廣州富力地產(chǎn)在2015年共有4筆交易，總計(jì)1.11億美元；上海升龍集團(tuán)則斥資2.97億美元，投資了3個(gè)海外項(xiàng)目。杭州汽車(chē)零部件生產(chǎn)商萬(wàn)向集團(tuán)自2010年至今，在美國(guó)進(jìn)行了60多筆交易，然而最大一單成交額為3410萬(wàn)美元。

　　尤其值得注意的是，近幾年險(xiǎn)資對(duì)海外投資青睞有加。如安邦保險(xiǎn)以19.5億美元收購(gòu)紐約華爾道夫酒店，以及中國(guó)平安保險(xiǎn)公司一系列收購(gòu)案例。對(duì)此，高緯環(huán)球大中華區(qū)研究及顧問(wèn)部執(zhí)行董事林榮杰表示：“2014年初，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)監(jiān)管部門(mén)決定，允許保險(xiǎn)公司將總資產(chǎn)的30%投資于不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，其中總資產(chǎn)的15%可投資于境外，這一決定引發(fā)了保險(xiǎn)公司境外投資活動(dòng)熱潮。我們預(yù)計(jì)，隨著保險(xiǎn)公司尋求相對(duì)高收益的替代資產(chǎn)來(lái)追求投資組合多樣化，此投資趨勢(shì)將繼續(xù)增強(qiáng)。”

　　國(guó)內(nèi)資金大規(guī)模轉(zhuǎn)投海外，其中的一些風(fēng)險(xiǎn)值得留意。陸明對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，首先是匯率風(fēng)險(xiǎn)，如近期人名幣的貶值。“不過(guò)，貨幣貶值或升值不可怕，可怕的是長(zhǎng)期波動(dòng)，這代表著市場(chǎng)不健康，如何規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)，是下半年尤其需要留意的關(guān)鍵。另外，隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換，企業(yè)需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)以及研發(fā)平臺(tái)等方面具備國(guó)際化思維，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)，避免被市場(chǎng)淘汰。”