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    今年上半年的杭州樓市，即將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)久違的牛市。有專家認(rèn)為，大部分人對(duì)樓市的預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡樯蠞q，市場(chǎng)各方應(yīng)該理性呵護(hù)。也有專家認(rèn)為，在經(jīng)歷了多年的陰跌之后，杭州主城區(qū)樓市目前還僅僅處于補(bǔ)漲的開端，對(duì)于自住型家庭來說，現(xiàn)在仍然是買房的好時(shí)候。

    “杭十條”迅速出爐
    全方位推動(dòng)樓市去庫(kù)存

    繼上周五公布了征求意見稿后，昨天，杭州市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（下稱《通知》），“杭十條”迅速出爐。

    《通知》提出對(duì)土地出讓實(shí)行統(tǒng)一管理，市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地（不含工業(yè)用地）出讓方案需報(bào)市政府同意后實(shí)施；合理把握土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和時(shí)序，有效協(xié)調(diào)不同區(qū)域的住宅、商業(yè)、辦公用地供應(yīng)。同時(shí)，對(duì)未落實(shí)地塊周邊配套設(shè)施的，不予安排土地出讓。

    加大住房保障貨幣化的推進(jìn)力度，嚴(yán)格控制拆遷安置房建設(shè)，對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收，鼓勵(lì)全部實(shí)施貨幣化安置；被征收人（被補(bǔ)償人）使用貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買住宅，購(gòu)房成交價(jià)不超過貨幣補(bǔ)償額的，免征新購(gòu)住宅契稅。同時(shí)，市本級(jí)全面實(shí)施公租房貨幣補(bǔ)貼制度，暫停新選址建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房，暫停經(jīng)濟(jì)適用住房保障申請(qǐng)受理。

    《通知》表示，對(duì)居民家庭購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例降至人民銀行、銀監(jiān)會(huì)允許的下限，并根據(jù)借款人資信狀況，鼓勵(lì)給予個(gè)人住房貸款優(yōu)惠貸款利率。

    進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，對(duì)在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工，在杭州市購(gòu)買自住住房的，可申請(qǐng)辦理公積金異地貸款。支持職工使用公積金貸款購(gòu)買二手房，二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，最低首付款比例降到20%。

    落實(shí)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年（含）以上的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    在桐廬、淳安、建德、臨安四縣（市）購(gòu)買商品住宅（含二手房）的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可以在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶口。

    土地、保障房、公積金
    多方面出臺(tái)細(xì)化新政

    “杭十條”的出臺(tái)，涉及面頗廣，可謂全方位推動(dòng)樓市大力去庫(kù)存，相較以往也提出了一些全新的、細(xì)化的內(nèi)容。

    土地方面，首次提出了對(duì)市區(qū)土地出讓實(shí)行統(tǒng)一管理，這意味著余杭、蕭山的土地出讓都將匯總到市政府統(tǒng)籌安排，不再各自為政。

    保障房方面，除了大力鼓勵(lì)貨幣化安置，還首次提出暫停新選址建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房，暫停經(jīng)濟(jì)適用住房保障申請(qǐng)受理。這也是前所未見的說法和力度。

    信貸方面，重申首付比例可以降到央行和銀監(jiān)會(huì)的下限執(zhí)行。

    公積金方面，允許在全國(guó)范圍內(nèi)繳存公積金的職工，在杭州買房可以申請(qǐng)公積金異地貸款；公積金貸款購(gòu)買二手房政策繼續(xù)放寬，二手房房齡加貸款年限總和從40年放寬到50年，最低首付款比例降到兩成。同時(shí)要求加大公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款力度，增加公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款銀行數(shù)量。

    對(duì)契稅和營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行了落地。契稅由原來的三檔計(jì)費(fèi)變成兩檔，取消了140方普通住宅與非普通住宅的區(qū)別，從而鼓勵(lì)大家購(gòu)買140方以上的改善大戶型。

    資深房產(chǎn)評(píng)論人丁建剛認(rèn)為，杭州市政府尚未出臺(tái)2008年那樣大力度的地稅返還政策，因此，“杭十條”應(yīng)該說是一個(gè)全面大力度的政策，但并不算空前，因?yàn)榱Χ热圆患?008年的救市政策。“這些政策能夠直接涉及的購(gòu)房人群和實(shí)際優(yōu)惠力度并不大。但是，保障性住房等政策的改變，會(huì)使得需求部分導(dǎo)流向商品房市場(chǎng)，對(duì)漸進(jìn)去庫(kù)存會(huì)起到作用。當(dāng)然，更大的作用在于，中央政府和地方政府密集政策對(duì)公眾市場(chǎng)預(yù)期的導(dǎo)向。”

    “種種跡象表明，杭州樓市市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)悄然發(fā)生變化，大部分人對(duì)市場(chǎng)的判斷已經(jīng)由平穩(wěn)微漲，轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡樯蠞q甚至大漲的預(yù)期。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，改變市場(chǎng)預(yù)期可能要花半年一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，但預(yù)期改變只在一瞬間。牛市確實(shí)來了。”

    由此，丁建剛分析稱：“市場(chǎng)參與的各方，無(wú)論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，更包括各級(jí)政府，都應(yīng)該理性細(xì)心地呵護(hù)這次來之不易的牛市。任何不顧自己需求不顧自己的支付能力的盲目搶購(gòu)，任何失去理性脫離市場(chǎng)承受能力的漲價(jià)，都可能會(huì)釀成失誤。”

    新政刺激下
    一二線城市樓市火爆

    事實(shí)上，最近國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的樓市都出現(xiàn)了火爆行情，連夜買房、排隊(duì)交錢、開發(fā)商及房東坐地起價(jià)、日光盤等詞語(yǔ)似乎一夜之間成為了樓市的代名詞，尤其是上海、深圳等一線城市，以及南京、杭州等二線城市，“搶房”的現(xiàn)象層出不窮。

    拉開2016年樓市火爆序幕的城市是深圳。新年伊始，深圳房?jī)r(jià)就開始了“飛行模式”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，1月份納入監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大，其中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.1%，同比上漲52.7%，繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。

    跟在深圳后面的就是上海。2月22日，上海某均價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目開盤，推出352套千萬(wàn)豪宅，當(dāng)天全部售罄，銷售總額約人民幣36億元。同時(shí)，上海也被曝出一套初期掛牌430萬(wàn)元的房子，在一天內(nèi)，連續(xù)三次跳價(jià)，最后漲到500萬(wàn)元。

    上周日，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更是進(jìn)入亢奮狀態(tài)。其中，上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心由于人流量過大，實(shí)施非常時(shí)期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門外等候，逐批放行人員進(jìn)入大樓辦理業(yè)務(wù)。

    與深圳、上海相比，一些二線城市的樓市熱度并不遜色。在南京，上周出現(xiàn)了樓盤開盤，購(gòu)房者連夜“裹棉被”排隊(duì)的現(xiàn)象。上周末，南京多個(gè)樓盤開盤，均交出了去化九成的成績(jī)單。

    易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期多地樓市火爆、房?jī)r(jià)上漲的原因有三點(diǎn)：一是寬松的購(gòu)房政策使各類購(gòu)房者在更低的門檻下得以進(jìn)入樓市，市場(chǎng)交易活躍反過來推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。二是局部?jī)?yōu)質(zhì)供給開始出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模不足，進(jìn)一步刺激一二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢(shì)。三是受心理預(yù)期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下，會(huì)有一部分“恐慌心理”存在，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的非理性上漲。