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　　“熠熠閃光的玻璃幕墻高樓和灰暗的街道景色，是現代大都市的一種表達方式。”美國知名作家喬爾·科特金在《全球城市史》中這樣描述城市綜合體價值。

　　去年，總部位于上海的新城控股集團斥資拿下西區核心地塊。新城控股在長三角耕耘多年，列居國內商業地產開發第一梯隊。今年6月，衢州的“新城·吾悅廣場”項目商業主體區塊將封頂。

　　就在半月前，國內商業地產龍頭企業萬達集團也搶灘衢州，以1億多元的價格，拍下城南衢州市火車站片區的地塊，構建衢州的萬達商圈。公開信息顯示，萬達此番拍下的地塊面積為51624平方米，占地77畝，規劃為高鐵站區商業綜合體項目。

　　今年9月，作為衢州最核心繁華之地的南街商圈，“國金中心”商業綜合體將開業迎賓。

　　衢州的主城區、城西、城南接二連三開建城市綜合體項目，加之城東已運營1年有余的東方廣場，今時的衢州已經形成四位一體的城市綜合體布局，對衢州的商業地產格局將帶來深厚的影響。

　　似乎在轉瞬間，衢州成為了城市綜合體的寵兒，一系列商業地產大鱷紛紛瞄上了衢州這片“處女地”。2016年，在衢州商業地產的發展歷程中，又頗具坐標性意義。隨之而來的，是城市綜合體帶給我們的喜與憂。

　　喜
　　城市繁華的最后一塊拼圖

　　也許您家的樓下就是一個巨大的shopping mall，您可以穿著睡衣按一下電梯，穿過連廊就來到五光十色的商場，在餐廳飽餐一頓后，去巨幕影院看場電影，又回到臥室。這就是城市綜合體給生活帶來的變化。

　　城市綜合體項目，在一、二線大城市并不陌生。它融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能于一體的“城中之城”。而隨著時代的進步，城市綜合體的內涵也在迭代更新。在衢州，城市綜合體項目直到近兩年才開始興盛，2014年夏，位于衢江新城的東方廣場開業，標志著衢州的首個城市綜合體項目誕生。

　　“城市綜合體對于一座城市的貢獻，是引導人們購物習慣的改變。”一名城市綜合體項目負責人表示，一個家庭可以在城市綜合體內享受到餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的一站式體驗，它告別以往臨街商鋪、百貨商場的模式，是新經濟形態下體驗式購物的升級。“衢州以往缺乏大型的綜合體項目，一些高端的消費人群就會流失到金華、杭州等地。”

　　城市綜合體有強大的商業配套，在一些城市，甚至可以作為城市的地標招牌。“城市綜合體是城市繁華的最后一塊拼圖。”新城衢州萬博房地產發展有限公司副總經理張廣軍說，“新城·吾悅廣場”項目落子西區，是相中它良好的區位優勢，這里囊括了行政辦公區、優質的教育，還有醫療、公園等公共配套，吾悅廣場項目的嵌入，正好彌補西區高端商業配套缺失。“我們光沿街外立面有近300米，覆蓋了西區最核心的地段，是主力大商業的格局，頗具城市標桿性建筑意義。”

　　城市綜合體助推地產發展

　　城市綜合體的貢獻，還在于對周邊土地、商業和房價的推動作用。據在衢投資的一位外來綜合體項目負責人介紹，結合他們以往的開發經驗和實施的項目觀察，綜合體旁邊的商業價值增幅，在綜合體實施前、后大約有20%的增幅。  

　　而有些地段即便本身不具備區位優勢，但由于擁有完善的商業配套，那么所屬或者毗鄰的樓盤便有了夠分量的資本和賣點。“以政府新公示的拍賣地塊舉個例，毗鄰綜合體項目的新推出的一個地塊，比僅隔石梁溪相望的另一地塊，土地起拍價就高出了一倍。土地價格高了，產品價格自然上漲。”該業內人士說。

　　一個城市綜合體的誕生，可以導入大量的經商人流和客流，業態的布局又帶動大量的就業崗位。而這些拉動一個區域生活圈的再擴撒，繼而能形成一個成熟的商業板塊，隨之帶來的是居住需求，并帶動周邊房價的飛漲。在省內的多個地市，前兩年都出現了新城市綜合體落成，帶動周邊房價提升的樣板。

　　憂
　　城市綜合體的體量之慮

　　城市綜合體可以提升城市形象，增加就業機會，增大稅收，它承載了城市的社會經濟和文化發展功能，但是國內商業地產供大于求是市場普遍公認的現狀，警示商業地產泡沫的聲音不絕于耳。

　　那么，衢州目前的城市綜合體的建筑體量多大？已在運營的東方廣場項目集合了酒店、商鋪、寫字樓等功能，總建筑面積22萬平方米；主城區的“國金中心”，為3萬平方米的綜合體項目；在建的“新城·吾悅廣場”有35萬平方米的建筑體量，商業總面積約13萬平方米；“萬達廣場”規劃的總建筑面積約11萬多平方米。從經營業態來看，這些綜合體多涵蓋零售、餐飲、休閑娛樂等。而這樣的銷售體量是否過大，綜合體的吸附能力與衢州的城市消費格局是否匹配？這些都是橫亙在投資者和市場面前的問號。

　　“在建設綜合體的布局時，就應該清醒地看到中國的商業環境已經發生改變。”一名業內人士表示，以價格取勝的電子商務在中國快速膨脹，已影響到了中國商場的生存，哪怕是身處三四線城市，由于物流體系的支撐，人們也可以在網上購買服裝、電子等商品，導致傳統的零售商業遭遇較大電商沖擊。同時，資產價格與通脹的上升，導致商業租金上漲，從而擠壓實體商業利潤，也導致目前許多國內城市的商業地產出現大量空置。

　　解決之道：
　　錯位競爭搶灘衢州市場

　　“我們也注意新經濟模式和購物模式的變化，傳統的分散型的臨街商鋪、百貨單客消費量越來越低，但真正不可取代的是體驗類消費。像餐飲、娛樂、休閑這些體驗服務類的需求配套，是網購難以達成的。”張廣軍表示，新城的綜合體就化重力氣力打造這種一站式的體驗消費，更讓他們有底氣的是，高達70%占比的自營，讓這個城市綜合體項目更有發展動力和前景。

　　“如果物業散售，所有權歸屬各業主，容易導致商業布局混亂。但現在開發商是自持核心物業，那么物業的品質和后續管理會有保證。而我們作為入駐的品牌，也比較有信心。”目前，已經簽約入駐綜合體項目的某國內品牌負責人介紹。

　　“國金中心”坐擁主城區黃金商圈，總經理陳國才期望重塑上世紀來南街的繁華喧囂，表示對未來充滿信心。

　　而“萬達廣場"”城南的高鐵站區布局，主要輻射快速軌道交通流和周邊老城區人口的消費需求，同樣令人期待。

　　“綜合體之間的競爭我個人認為并不會壞事，未來的商業一定是會多元化，有層級的，而不是單一的。”市區一家城市綜合體項目負責人采訪時表示。

　　衢州陸續開業的城市綜合體后期運營如何，將有待時間的檢驗。（原標題：國內商業地產企業紛紛“搶灘”衢州 記者：傅云燕）