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    近日，新加坡凱德集團（簡稱“凱德”）旗下三大綜合體——上海長寧來福士、深圳來福士、杭州來福士同時開業。

    無論是引入一批“網紅”店作為流量擔當，還是打通綜合體中不同業態及實現智能化，這三家來福士見證了來福士品牌從1.0到2.0落地。

    4月底，上述三個來福士已開始試營業，加上同期開業的武漢凱德·西城，及預計下半年開業的上海凱德星貿和蘇州中心，凱德迎來綜合體開業最密集的一年，凱德旗艦綜合體品牌來福士也進入全面爆發期及品牌升級期。而且，明年重慶來福士也將分階段開業。

    對此，凱德中國首席執行官羅臻毓對21世紀經濟報道記者表示，“2017年是見證凱德綜合體策略往前實踐的一年”，但這不是提速而是持續發展。2013年，林明彥出任凱德集團總裁兼首席執行官，提出“一個凱德”策略同時，也提出了“綜合體戰略”。

    “我們對商業地產有信心。”羅臻毓認為，因為凱德對經營管理有信心，所以“敢開”，并不斷優化資產包，獲取網絡、規模效應。

    資產包權衡術

    自凱德在華首個綜合體上海來福士于2003年開業以來，目前凱德已在中國12個一二線城市布局23個綜合體，總建筑面積超過620萬平方米，成為布局綜合體最早和最多的外資開發商。

    羅臻毓補充，不僅綜合體，在雅詩閣服務公寓、寫字樓等業態上，都在尋求網絡和規模價值。

    凱德一般會選擇收購或自建，當兩者無法實現時，通過輸出管理也能達到布局目的，同時避免了大額支出。自去年8月宣布“輸出管理”路線后，截至目前凱德在中國已簽下了三個購物中心管理合同。

    2016年8月31日，凱德與長沙先導投資控股集團就長沙湘江財富金融中心簽訂購物中心管理合同。這也是凱德簽下的國內第一個商場管理合同，借此在還沒有太多凱德項目的長沙落子。

    除了搶占新市場，網絡布局的另一個方向是規模化。

    2016年8月，凱德通過旗下凱德商用中國信托收購了成都凱丹廣場，離該項目不到1公里處就是凱德廣場·天府。

    “對于相鄰項目，我會考慮兩者相加能否擴大規模，增加吸引力。如果兩個定位一樣，就會‘自己打自己’。”羅臻毓說，規模化的優勢之一是能夠形成管理團隊，從這個角度看，一個城市中單一的商場不適合長期持有。但如果城市市場非常好或有機會做多，就會考慮增加。

    羅臻毓表示，凱德在重點布局的五大核心城市群中，廣州、深圳都有意尋求更多綜合體，但目前還沒有找到土地與價格均合適的機會。

    網絡點布局外，繼續擴張的基礎是質量回報，不斷優化資產包。

    “資產得到一定回報時，不排除出售一些成熟物業，如果有人愿意給我高于預估增值的價格，可以賣掉。”

    最近的案例是今年6月1日，凱德收購上海楊浦區商辦物業國正中心，同天出讓位于漕河涇開發區的凱科國際大廈。

    羅臻毓解釋，與凱科國際大廈接近3.9萬/㎡相比，與其處于同一環線，體量雙倍的國正中心三棟新樓單價約3.2萬/㎡，而且可以拿到更高租金。

    “凱德追求的是綜合方向，而不是綜合體方向，也不一定只有來福士。”羅臻毓告訴記者，未來的布局將更注重片區，包括舊區改造、整個片區規劃、地鐵上項目或其他較大的多業態項目。

    “來福士旁邊的樓不愁賣。來福士帶來的增值效益，不僅給別的‘地主’，凱德希望自己也能得到。”羅臻毓說，這樣的項目需要長期持有，競爭對手也更少。在資金不占優的情況下，可以通過“價格+設計”提升競爭力。

    基金化運營趨勢

    凱德輕資產的商業模式和運作方式也在綜合體戰略中發揮。

    包括新開業的三家來福士在內，凱德在華的8座來福士打包到了4個國際性房地產私募基金，基金規模超過280億元。目前凱德在國內打包進入新加坡信托的11個商場，回報率7%左右，而這還沒有算上物業增值部分。

    羅臻毓表示，信托回報率需要經歷一個過程。開業第一年，回報率很低，因為開業前需要投入很多費用，租金收入卻要延后。

    “一輪大概三年，至少要到第二輪翻滾之后，一般綜合體或商場才進入穩定期，基本回報率在5%-6%以上。”

    羅臻毓表示，基金投資者更注重8-10年期的綜合回報，如果以租金收益加上物業資產增值，一般6年后，整體回報率就可達到雙位數。

    “這些投資者是長線的，如養老金、國有投資基金，它不會要求5年套現。”羅臻毓說。

    而這也體現了房地產市場專業化趨勢，羅臻毓認為，未來持有商業地產的人不一定是開發商或開發的人，而是歸屬于基金、信托等金融機構，“專業化的重點在于長期持有，追求穩定長久的租金回報。”

    國內開發商近幾年不乏做一些類Reits的產品，也是走向資產證券化。羅臻毓預計，再過一兩年真正的Reits或將推出，目前最難的是稅務處理。

    而從市場層面看，中國的問題是租金回報率會壓到很低，因為大家都認為資產會增值，這種情況下要達到5%以上回報率來吸引投資者很難。

    “我倡導中國盡快推出信托，從發展商的角度，不可能所有樓都在自己的賬本里面壓著。”羅臻毓認為，更有可能置入信托的不是辦公樓或商場，而是醫院、工廠或回報較高、價值比低的公司。（原標題：看好中國商業地產 羅臻毓詳解凱德綜合體 記者：楊悅祺 編輯：陸宇）