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    傳統房地產企業要加快融合產業。傳統的房地產開發模式已經過去，未來房地產一定是產業配套概念，將與產業融合方向發展，房地產要從“住”“炒”轉向更廣范圍的“用”。

    城市開發類地產企業須結合產業。產業變遷驅動城市或地區發展，主導產業從一次產業逐漸向二次產業、三次產業升級，產業升級加速人口聚集，產業地產可圍繞支柱產業以及新產業的布局相結合，推動房地產市場快速發展。

    商業開發類地產企業須服務產業。商業開發地產企業必需要從不能蓋好房子就租房子，應從整個產業鏈延伸，將一個又一個的消費“熱點”點燃，在居住、購物、度假、辦公、文化五大方面加大服務力度，走出一條初級城市配套服務商的路子。

    工業類地產企業要參與布局區域產業。要以發展產業心態來發展產業地產，以產業發展為例，將產品鏈做到極致的同時配套服務鏈，增加創新鏈，最后提升價值鏈，實現全產業鏈創新生態系統。

    產業地產企業的產業價值要來自產業。產業地產與傳統地產最大的不同就是，產業價值要與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展。

    改革開放以來，在經濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下，我國房地產行業發展迅猛。但隨著近年來經濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經濟產業結構調整、金融土地約束政策出臺、供給側改革去庫存力度加大等多種因素影響下，我國房地產產業發展面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。不論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業，都需要思考一個重要問題：房地產行業如何實現產業轉型？又向何處轉型？

    深入了解房地產行業發展的新挑戰

    房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為我國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。

    第一，住宅類房地產發展受限了。今年以來，北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價的上漲，同時住宅類房地產行業遭遇了嚴重打擊。而縣、市等三四線城市由于此前住宅類房地產無序發展，造成了大量住宅房產積壓，成為“去庫存”的重點領域；第二，商業地產類房地產遭遇制約了。近年來，隨著經濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是互聯網電商對實體店的巨大沖擊，再加之經過多年快速發展，以商業綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業房地產行業也受到了嚴重制約；第三，城市建設類地產發展緩慢了。以城市運營綜合體、行政辦公中心、企業總部基地等為主要建設內容的城建類房地產行業，同樣受到經濟發展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴、總部基地受企業擴展步伐放緩等原因，其發展速度也受到嚴重影響；第四，工業類房地產發展畸形了。近年來，以科技開發類地產、工業園區建設類地產、旅游園區開發類地產等為主體的工業類房地產行業發展迅速，也為地方經濟發展提供了重要支撐。然而從當前情況看，諸多的工業地產開發企業存在著“工業園區開發不懂產業，工業園區運營價值不在產業”的怪現象，不僅產生了大量“園區鬼城”“工業空城”，更重要的是，這類工業地產開發企業必將因不具備可持續發展支撐而陷入生存危機。第五，房地產產業轉型落入發展陷阱。今年來，房地產行業面對發展形勢嚴峻，眾多企業積極探索轉型升級，但由于對經濟發展形勢及趨勢缺少分析理解，轉型過程中也出現了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產企業轉型到養老地產，但由于養老地產投資模式不完善、政府收緊養老用地、養老市場需求短期內難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產企業進入現代農業產業，同樣遭遇農業價值低、風險大、市場波動大等發展困難，而進入特色小鎮建設的大量房地產企業也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。

    應清醒了解當前產業發展新形勢

    任何產業發展都會受到政府政策、市場需求、產業發展模式等內外部形勢的重大影響。房地產行業在經過三十多年的高速發展之后，也面臨當前產業發展新的形勢。科學分析理解房產產業發展的新形勢，對找準產業轉型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經濟發展形勢看，必須要認識到當前發展階段，經濟與產業發展出現了眾多重大變化：

    一是從“項目時代”進入“產業時代”。由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經濟的發展基本是依靠眾多產業項目與單一企業形式來實現驅動的模式。而經過多年高速發展，產業發展從鏈條完善度，到建設布局，再到產品生產規模，尤其是市場需求也出現了革命性、顛覆性的變化，當前產業發展必要立足于整體經濟與市場的需求與變化進行規劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業、產品。房地產行業從市場緊缺到產能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產業時代”的一個例證。

    二是“布局時代”進入“融合時代”。經過多年快速發展，大多數產業到了產業內部整合要素資源，產業間進行多產業協同協調發展，產業外部環境進行產業與金融、產業與城市發展，產業與社會發展融入融合發展的新階段。中國當前房地產產業出現的產能過剩、庫存過大等問題恰恰是產業與市場需求、社會發展“脫節”的具體體現。

    三是“建新時代”進入“盤舊時代”。從現實來看，對眾多產業發展來說，不再是上產能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產業要素整合、產業閑置資源盤活、產業低效產能提升的“盤舊工程”上。

    四是“自我時代”進入“服務時代”。還應該清楚看到，當前不管一個企業，還是一個產業都不再是自我發展階段，而應該融入整個經濟發展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發展理念的轉變，更是自身發展的需求。因此，不論是一家企業，還是一個產業都應該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務意識，提升服務能力，做好服務文章。

    五是“轉型時代”進入“戰略時代”。當今世界政治經濟與產業格局發展深刻變化，發展理論、發展方式、發展方向皆需要重大調整，因此，不論是發展目標的確定、發展格局的布局、發展資源的搶占都進入到一個全新的“戰略時代”。

    “產業地產”產業發展的巨大需求

    傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。從上面地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上布局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。筆者認為，產業地產理論應該是基于產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。

    基于以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，筆者認為，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。一是新興產業發展需要新的產業配套。在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新涌現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式；二是傳統產業轉型升級需要新的建設服務。目前，無論是傳統的制造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型與升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業地產發展的機遇，也對地產產業提出了新的需求；三是舊城產業升級需要新布局。中國城市經過數十年高速發展，不論是城市建設設施，還是城市產業發展，還是城市生活都發生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產發展的重要方向。舊城改造、產業升級、生活升級為產業地產提供重要發展機會的同時，也對地產行業提出了技術、創意等方面新的要求；四是傳統產業園區需要新整合。改革開放以來，我國建設了眾多的高新技術產業開發區、經濟技術開發區等各類產業園區，而這些產業園區依托的就是包括土地一級建設開發、工業地產開發等在內的多種地產產業發展，而在當前絕大多數產業園區運營困難、面臨轉型突破的形勢下，同樣也給產業地產行業帶來了發展機遇；五是新城建設需要產業地產新定位。一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。比如被稱為千年大計的雄安新區建設，比如粵港澳大灣區世界城市群建設等，這些新城大多按照產產融合、產融融合、產城融合、產社融合的創新發展模式，這也必定為產業地產帶來又一發展機遇。

    創新設計“產業地產”的新應用

    從以上論述中可以看到，產業地產既是傳統地產概念的顛覆性理論創新，因為不論是住宅型地產，還是城市與商業類地產，還是工業性地產，都是以地產開發建設為主體，只是功能不同罷了。同時，產業地產也不同于傳統的產業地產理論，因為傳統產業地產是基于地產而發展產業。筆者認為的產業地產是為發展產業而開發地產，因此產業地產的定義與運用必須具有創新性。

    首先，產業地產是按照產業發展思維設計發展戰略。產業地產與傳統商業地產的最大區別在于產業思維設計戰略，以產業發展為目標和方向，以地產開發為手段，通過專業化園區開發運營和要素資源整合，打造產業集群、產業基地、產業園區；第二，產業地產是圍繞單位區域內產業布局制定發展規劃。產業地產企業不是單純依據自身發展需求去設計發展規劃，而是圍繞本區域或園區內產業發展需要去設計、規劃；第三是產業地產以服務產業發展而謀劃發展。圍繞產業發展做好服務是產業地產的核心；第四是產業地產需要配套區域產業發展配置資源。前面提到，不論是城市發展還是產業發展都對地產配套提出了新需求，產業地產須依據區域產業特點與不同需求配置資源提供服務，而不僅僅提供基地設施建設、住宅配套；第五是產業地產的價值實現要融合產業價值。當前，工業地產開發或者產業園區運營，開發建設者價值實現與區域產業發展沒有關聯的現象較為普遍，這種“怪胎模式”不僅不可持續，更不利于園區內產業培育，因此必須實現地產開發與產業管理運營收益與價值的掛鉤，才能保證產業地產模式的成功。

    對于產業地產發展現實中的運用，筆者給予以下幾個方面的建議。一是傳統房地產企業要加快融合產業。傳統的房地產開發模式已經過去，未來房地產一定是產業配套概念，將與產業融合方向發展，房地產要從“住”“炒”轉向更廣范圍的“用”；二是城市開發類地產企業須結合產業。產業變遷驅動城市或地區發展，主導產業從一次產業逐漸向二次產業、三次產業升級，產業升級加速人口聚集，產業地產可圍繞支柱產業以及新產業的布局相結合，推動房地產市場快速發展；三是商業開發類地產企業須服務產業。商業開發地產企業必需要從不能蓋好房子就租房子，應從整個產業鏈延伸，將一個又一個的消費“熱點”點燃，在居住、購物、度假、辦公、文化五大方面加大服務力度，走出一條初級城市配套服務商的路子；四是工業類地產企業要參與布局區域產業。要以發展產業心態來發展產業地產，以產業發展為例，將產品鏈做到極致的同時配套服務鏈，增加創新鏈，最后提升價值鏈，實現全產業鏈創新生態系統；五是產業地產企業的產業價值要來自產業。產業地產與傳統地產最大的不同就是，產業價值要與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展。

    綜上所述，地產行業面臨著嚴峻的發展形勢，產業亟需轉型升級，產業地產則是我國當前發展階段地產行業轉型升級的重要方向，也是必由之路。地產產業的轉型升級，不僅要在觀念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、決策能力等方面實現新的突破。（原標題：“產業地產”或是房地產轉型重要方向 作者：李繼凱 北京新發展產業創新戰略研究院院長、東亞智庫首席經濟學家）