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    （一）未來一年內(nèi)杭州樓市供求關(guān)系分析

    08年以來的市場調(diào)整，已讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，以至在08年底沖破了3萬套的大關(guān)。09年后，隨著市場成交的轉(zhuǎn)暖，存量房源終于止住了上升的步伐，開始掉頭往下，并在”小陽春”后銳減至26000套左右。

    步入4月份后，由于成交持續(xù)活躍（截止本文收稿日4月10日），存量房源仍在繼續(xù)削減，持續(xù)一年多之久的供求矛盾似乎有望緩和。但我們不能忽視的現(xiàn)實是：其一，當前的存量房源仍然高達25000多套，即使我們以最樂觀的心態(tài)假設(shè)未來的成交能保持”小陽春”的勢頭，以日均150套左右的去化量活躍運行，當前的存貨量也需要到09年年底才能清理完畢，而這顯然是不可能完成的任務(wù)（即使在量價齊飛的07年中，去化量也未能如此的活躍）；其二，我們千萬不可忽視07年的土地供應(yīng)高潮帶來的新增房源的入市壓力（根據(jù)經(jīng)驗和國家政策要求，出讓土地一般于1-2年內(nèi)開始形成商品房供應(yīng)）。一邊是去化難以維持高位，一邊是07年出讓土地的“臨產(chǎn)”大潮來臨，在既有庫存量高企的前提下，09年杭州樓市的供求基調(diào)已然注定，供過于求、庫存高企難下的矛盾將如影隨形。為更直觀的認識這一矛盾，我們不妨做一次量化運算。

    首先，我們來回顧一下05年以來杭州主城的土地供應(yīng)節(jié)奏。由于杭州政府良好的城市運營意識，杭州主城的土地出讓節(jié)奏和商品房市場的冷熱程度呈現(xiàn)出了明顯的關(guān)聯(lián)性，即當商品房市場遇冷，房企資金狀況緊張且預(yù)期悲觀時，政府就會有意控制土地出讓的力度，而當商品房市場火熱，房企拿地?zé)崆楦邼q時，政府則馬上投其所好，大量推地。而對09年商品房新增供應(yīng)量起決定作用的07年，恰恰是樓市一片大好，土地市場火暴的一年。09年新增房源帶來的供應(yīng)壓力由此可見一斑。

    當然，07年出讓的土地能在多大程度上轉(zhuǎn)化為09年的新增供應(yīng)，受制于開發(fā)商自身的運營情況和發(fā)展戰(zhàn)略。考慮到當前開發(fā)商庫存壓力巨大，資金狀況緊張，因此對多數(shù)開發(fā)商而言，09年首要的任務(wù)還是要清理庫存，回收現(xiàn)金以緩和資金困局，對新盤的開發(fā)則很有可能采取保守姿態(tài)。因此，從這個意義上說，07年的土地出讓高峰并不會必然催生09年的新盤開發(fā)熱潮，尤其是在當前政府對閑置土地的整頓力度已有所收斂的背景下更是如此。由此看來，09年新增房源的數(shù)量顯得難以預(yù)測。鑒于此，我們決定引入新的視角來測量09年可能的新增供應(yīng)，即通過分析過去幾年的年均新增房源來測量09年的新增供應(yīng)。

    表5—05年以來杭州主城年新增商品房供應(yīng)量一覽表

    時間 05年  06年  07年  08年

    新增房源套數(shù) 31576   29143  31221  41601

    年均新增量 33385

    由上可見，08年以前的新增房源供應(yīng)走勢與土地成交走勢保持了明顯的協(xié)調(diào)性。由于07年以前的土地市場較為平靜，05-07年的新增房源也保持了良好的穩(wěn)定性（年均30000套左右），而06年、07年的土地成交熱潮以及政府在07年底以來強力推行的整頓閑置土地措施則讓08年的新增房源出現(xiàn)了劇增（超過了40000套）。按此態(tài)勢推算，我們很容易認為09年的新增房源量應(yīng)當達到甚至超過08年的水平。但考慮到之前已經(jīng)分析的因素（即開發(fā)商優(yōu)先處理庫存及政府整治力度的緩和），我們決定以保守的姿態(tài)預(yù)估09年的新增供應(yīng)，即假定09年的新增房源供應(yīng)量為3萬套左右。

    我們再來預(yù)估一下09年的總體成交量。與供應(yīng)量相比，成交量的預(yù)測要容易得多，因為我們很容易找到一個上下限標準，即“再牛牛不過07，再熊熊不過08”（相信這是絕大多數(shù)人的經(jīng)驗共識）。為更尖銳的體現(xiàn)09年的供求壓力，我們不妨以最樂觀的姿態(tài)預(yù)估09年的成交量，即假定09年的成交量能達到07年的水平——39228套。

    有了以上兩個數(shù)字，我們再結(jié)合09年年初的存量房源數(shù)量（31987套），來推算09年年底的存量水平：

    09年末的存量房源=09年初存量房源+09年新增供應(yīng)-09年成交量

    09年末的存量房源=31987+30000-39228=22759套

    我們以保守化的姿態(tài)預(yù)估了09年的新增供應(yīng)，以最樂觀的姿態(tài)預(yù)估了09年的成交數(shù)量，最后我們得出09年末的存量房源數(shù)字是22759套，這顯然是一個驚人的數(shù)字。由此可見，即使在最樂觀的假設(shè)條件下，09年的杭州樓市依然面臨存量房源高企難下，供求矛盾突出的艱難局面。

    供求關(guān)系直接決定價格走勢。因此，我們認為，持續(xù)存在的供求壓力，注定09年的杭州樓市價格絕難抬頭。不僅如此，持續(xù)存在的供求壓力，還將迫使開發(fā)商繼續(xù)采用價格讓利策略以確保房源去化。因此，09年的后市，新盤理性低開以求跑量和老盤降價以圖自救依然是市場的主流，杭州樓市的成交價極有可能保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

    為驗證上述觀點，我們不妨將視野再度拉回到過去的幾年，看看存量房源的數(shù)量和成交價格之間究竟有怎樣的關(guān)聯(lián)走勢。

    分析上圖可以發(fā)現(xiàn)，在過去4年多的時間內(nèi)，杭州樓市的存量房源走勢已經(jīng)歷了一個半的輪回。其中，有兩個時段的存量房源數(shù)量一度回落至10000套以內(nèi)，分別是05年1月—05年6月和07年9月—07年11月，而巧合的是，恰恰就是在這兩個時段，國家分別出臺了最為嚴厲的宏觀調(diào)措施，分別是05年3月的“國八條”和07年9月的“二套房”。無獨有偶，也正是在07年9月—07年11月這段時間內(nèi)，杭州樓市的價格體系經(jīng)歷了一次跨越式提升（從10000元/平米提升至14000元/平米），由于缺乏05年以前的成交數(shù)據(jù)，我們無法準確獲知04年年底的時候杭州樓市的價格上漲幅度，但可以想見，當時的樓市也一定是熱度非凡以至于政府不得不出臺嚴厲的調(diào)控措施（歡迎熟悉04年市場的朋友對此做出補充）。

    由上可見，10000套的存量房是決定杭州樓市價格走勢的關(guān)鍵點，當存量房低于10000套時，市場的供求關(guān)系就會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價格將會迎來上升的沖動；而當存量房高于10000套時，價格則缺乏上升的動力。不妨更進一步的分析，我們發(fā)現(xiàn)，國八條的出臺，對市場形勢造成了顯著影響，此后，市場成交陷入了長久的低迷（05和06年的成交量分別僅為19000多套和25000多套），去化速度的減緩和穩(wěn)定的新增供應(yīng)使得一度低至6000套左右的存量房源開始一路攀升，并使06年的存量房源一度維持在20000套左右的高位。存量房源攀升以至居高不下則讓05年后長達2年多時間內(nèi)的價格體系保持了超乎尋常的穩(wěn)定（9000-10000元/平米之間），既沒有明顯的上漲，也沒有明顯的下跌。由此可見，10000-20000套的庫存似乎是杭州樓市一個合理的庫存量。而當我們將視野回到08年后發(fā)現(xiàn)，07年底以來持續(xù)上揚的庫存量快速遏止了價格上漲趨勢，之后的大半年杭州樓市重回不溫不火的基調(diào)，到08年9月3日萬科降價之時，杭州樓市的庫存水平是21000多套，而當08年年底庫存量突破3萬套之后，市場終于迎來普降格局。由此可見，20000-30000套的庫存似乎是一個警戒區(qū)間，而3萬套以上的庫存則是一個危險區(qū)間。

    當然，一定會有人提出質(zhì)疑，僅憑過去幾年的庫存和價格走勢就做出上述判斷難免過于靜態(tài)和片面。對此，我們作出以下補充：

    首先，某一時點的數(shù)值是靜態(tài)的，但多個時點聯(lián)合形成的數(shù)值走勢則是動態(tài)的。庫存量的變化是供應(yīng)和需求各自演化后的動態(tài)結(jié)果，其走勢是判斷供求關(guān)系格局的最直觀標尺。因此，如果我們以動態(tài)的視角來審視上述區(qū)間劃分，就會得出一些有意義的結(jié)論。比如，當市場的庫存量突破20000套時，并不預(yù)示著樓市一定面臨危機，但如果后續(xù)的走向是庫存量持續(xù)高漲，就意味著開發(fā)商將面臨越發(fā)嚴峻的存貨積壓和資金壓力，而這勢必會帶來一些不利的變化。

    其次，庫存并不是影響價格的唯一因素，因為庫存積壓只是通過影響開發(fā)商的銷售回款進而造成資金壓力最終影響開發(fā)商的價格策略，但事實的情形是，除了銷售回款，開發(fā)商緩解資金困局還有其他手段（如銀行貸款、發(fā)債、民間借貸等），因此，只要庫存高漲的局面不要維持太久，開發(fā)商完全可以選擇“豬堅強”的姿態(tài)來應(yīng)對短暫的困局。比如，06年杭州樓市的庫存也曾一度超過20000套的警戒線，但當時的政府調(diào)控力度和融資環(huán)境比08年還是要寬松不少，因此盡管當年的去化也是不溫不火，但開發(fā)商并沒有選擇萬不得已的降價策略。反觀08年，樓市環(huán)境則是內(nèi)憂外患：全球金融危機、政府嚴厲調(diào)控、融資環(huán)境惡化、購房者觀望情緒空前等多重不利因素同時襲擊，選做“豬堅強”已是舉步維艱，為求生存只好爭做“范跑跑”了。

    至此，我們再對上述存量區(qū)間理論作出總結(jié)如下：

    劃分名稱  存量房套數(shù)   說明  

    看漲區(qū)間 10000套以下  供不應(yīng)求態(tài)勢顯現(xiàn)，價格開始抬頭

    平衡區(qū)間 10000-20000套  供求基本均衡，價格維持穩(wěn)定

    看跌區(qū)間 20000-30000套  供過于求矛盾凸顯，價格有下滑趨勢或開始下滑

    實跌區(qū)間 30000套以上  價格必然下滑

    按此區(qū)間劃分標準，09年全年的存量水平都將維持在20000套以上的看跌區(qū)間。因此，我們再度強調(diào)：09年的成交形勢再火，價格也絕難抬頭。

    （二）購房者價格預(yù)期分析

    在經(jīng)濟前景撲朔迷離，存量房源居高難下，樓盤打折依然盛行的背景下，購房者對未來一年內(nèi)的價格看漲預(yù)期顯然無從談起。因此，問題的實質(zhì)是，購房者價格看跌預(yù)期的底線或者說均衡點到底再哪？

    顯然，不同的人有著不同的答案。因此，這個問題似乎是個無解命題。早在萬科領(lǐng)降之前，就有若干激進派的學(xué)者振臂高呼：中國房價會有40%甚至50%的降價空間。而萬科領(lǐng)降之后，終于看到房價也能下跌的民眾更是各執(zhí)一辭，紛爭不已，有人說是8折，有人說是7折，有人說是6折甚至更多。購房者看跌底線的不同使得預(yù)測樓市真正的價格底部變得異常艱難。但正如本文之前所述，萬科降價以來，開發(fā)商幾乎都將打折的底線定格在8折左右，而每個8折促銷樓盤的降價效果都是立竿見影，一降就靈的場面屢見不鮮，而這也更堅定了開發(fā)商將促銷底線定格在8折的信心。

    面對頻頻上演的8折熱銷現(xiàn)象，購房者的反映同樣各不相同，有人在猶豫，有人在冷笑，有人在怒罵。市場就是這樣一個奇怪的事物，它從不以任何個體的意志為轉(zhuǎn)移，而只取決于群體意志的指向。舉例言，如果所有的購房者真的能夠在心理預(yù)期上達成一致，形成堅固的看跌聯(lián)盟（比如將價格底線鎖定在7折），那么，市場的價格體系還真能打到7折甚至更多。但這顯然只是一個美好的愿望，樓市潛在的購房人群至少數(shù)以萬計，每個人的支付實力、知識結(jié)構(gòu)、心智模式和需求的迫切程度不同，因此他們不可能達成統(tǒng)一的底部認識，同時也不可能有機構(gòu)或個人能夠去組織購房者達成這樣的共識。于是，市場真正的底部只能在供求雙方的博弈中尋求一個動態(tài)的均衡。

    萬科降價以來的8折熱銷效應(yīng)已向我們清晰的表明：當前杭州樓市的降價均衡點約在8折左右。問題是，這個均衡點能夠維持多久呢？我們不妨用一些觀望需求的聲音來提出質(zhì)疑：當下踴躍買房的人都是耐不住寂寞的剛需，象我們這樣耐的住寂寞的是不為所動的，還是要等！于是，尖銳的問題來了：經(jīng)不起8折誘惑的需求能量到底還能釋放多久？當這些需求釋放完后，開發(fā)商會以更大的折扣去迎合還在觀望的需求嗎？

    其實，細心的人會發(fā)現(xiàn)，上述質(zhì)問在提出問題的同時，也犯了一個靜態(tài)思維的錯誤。的確，市場的預(yù)期是分層的，但個體的預(yù)期并非一層不變的常量，而是一個受外部因素影響隨時可能變化的變量。也就是說，市場上頻繁上演的8折熱銷現(xiàn)象會不斷沖擊觀望者的心智，原本抱定7折是底部的購房者在這些因素的刺激下隨時可能改變預(yù)期，加入到8折搶購的行列。此外，一個不可忽視的因素是：商品房作為不動產(chǎn)，并非標準化的產(chǎn)品，而是存在很大的差異性。因此，對個體購房者而言，他們會一直面臨一個困擾，即降價的樓盤不適合，適合的樓盤不降價。更大的困擾是適合的樓盤在熱銷，稍一遲疑就沒有合適的房源了。于是，我們最近看到了這樣一些現(xiàn)象：原本持堅定觀望態(tài)度的購房者受市場熱銷影響，也開始看房了。而看到滿意的房源后，稍一遲疑就被人搶先了。于是，這些購房者漸漸喪失了準則，最終付出的價格比自己原因預(yù)期的甚至要高。

    由此可見，市場預(yù)期的分層是一種動態(tài)的分層。據(jù)此，我們大膽提出了一個假設(shè)理論——市場動分層互動理論，以用來預(yù)測未來一年內(nèi)的價格預(yù)期走勢。該理論的核心旨意在于：某一時點，市場的預(yù)期是分層次的，各層次的需求數(shù)量是一個常量。但隨著外部因素的變化，個體的預(yù)期會發(fā)生改變，以至形成各層次間的需求相互流動，比如，在市場轉(zhuǎn)暖的氛圍下，原先預(yù)期7折的人加入到8折的行列，因此8折預(yù)期的陣營得到壯大，從而推動8折熱銷的效應(yīng)維持更久，而持續(xù)的熱銷效應(yīng)又會帶動新的人群加入到8折行列，自此形成良性循環(huán)。最終，市場的均衡點是定格在了8折，而沒有如預(yù)期7折的人之所愿。

    以此理論來預(yù)測當前的市場走勢，我們還要重申之前建立的兩個假設(shè)前提：

    其一，未來一年的經(jīng)濟走勢不會明顯惡化，而經(jīng)濟走勢的趨穩(wěn)或小幅下滑難以影響持幣待購型需求的首付支付能力和未來收入預(yù)期。

    其二，未來一年內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控政策不會變化，政策環(huán)境對樓市極為有利，因而會對民眾的支付能力和購房意愿產(chǎn)生正面影響。

    在這兩個前提之下，考慮到當前成交的持續(xù)火暴已正形成一種回暖預(yù)期。同時，一個不可忽視的因素是開發(fā)商自身的對抗能力，由于降價或低開后的熱銷局面改善了開發(fā)商的資金狀況，同時也堅定了開發(fā)商對后市的信心，因而使得他們會對價格底線采取堅守的策略，即當了一會“范跑跑”后又停下來重新選做“豬堅強”。因此，即使市場成交熱潮回落（可能出現(xiàn)在5月房交會后），市場走勢更多的可能也是如06年一般不溫不火，買賣雙方重新膠著對抗。但考慮到救市新政的時效性（截止到09年年底），忍耐不住的剛需又會逐漸出動，帶動新一輪的成交熱潮（尤其是在房交會等市場因素的刺激下）。

    綜上所述，我們認為09年的市場極有可能在當前的8折熱銷效應(yīng)帶動下，進入良性循環(huán)的通道。既有的8折預(yù)期陣營正在消化，而新的觀望需求則會陸續(xù)加入8折預(yù)期陣營。市場最終的底部均衡點將會維持在8折左右。

    行文至此，我們對09年后市走向的判斷已然明確：

    價格走勢方面：由于持續(xù)存在的供求壓力，新盤低開和老盤促銷依然是市場的主旋律，成交再火，價格也斷難抬頭。而在當前8折熱銷局面的帶動下，市場的價格底部均衡點也較為明顯，極有可能維持在8折左右，即將杭州樓市的總體價格體系拉回到07年初的水平（撇除07年中后期的惡性上漲部分）。

    成交走勢方面：4月上旬的成交走勢依然保持高漲勢頭，4月成交突破4000套幾成定局，而5月房交會則極有可能催生又一成交奇跡，進入暑期，成交可能會有明顯回落，價格體系維持穩(wěn)定，但金九銀十的到來又會催生新一輪成交熱潮，預(yù)計全年樓市成交量將會維持在30000-35000套左右（比08年大好，比07年略差）。

    【后記】：不難發(fā)現(xiàn)，我們對09年的后市是持中觀態(tài)度。我們深知預(yù)測后市的難度，也確信我們的大膽預(yù)測一定會引來眾多爭議。為此，我們再度申明：本文分析僅是出于為各方判斷走勢提供更多參考素材之目的，不代表任何利益群體。若有雷同，純屬巧合；若有不對，歡迎指正。