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    （原標題：房地產市場涼意襲來 杭州樓市漸歸理性 曾亞敏）

    最近的杭州樓市，仿佛隨著降溫也開始出現了陣陣涼意：新房價格在2019年內首次出現下跌；二手房存量破10萬大關的同時，市場價格也有不同程度的調整；土地市場則頻頻“一輪終結”，尤其是進入下半年以來，低溢價、底價成交的消息不絕于耳。

    10月新房價格首度出現微跌
    當月開盤“流搖率”達到50.8%

    根據國家統計局前兩天公布的數據顯示，2019年杭州10月新房價格環比下跌0.2%，這也是2019年年內新房首次出現下跌。

    與此同時，成交也出現了回落。2019年1-10月，杭州市商品房銷售面積累計1079.25萬方，銷售金額達到2963.70億元，與去年同比分別下降了14.48和8.89個百分點，呈現出明顯收窄趨勢。

    數據下滑的趨勢，在市場熱度上已經出現明顯表現。10月份杭州共有61個項目開盤，其中直接流搖的樓盤高達31個，已經超過半數。此外，即使是搖號樓盤，去化速度和熱度也不如從前。

    比如近日開盤的現房項目東瀾府，一次性推出1368套房源，均價21000元/平方米，登記數達6081組。雖一次性售罄，但實則足足耗時2天、叫號至6020號才選完最后一套房源。

    這樣的現象并不是個例。10月，楊柳郡四期最后590套房源開盤，因與周邊在售新房有近5000元/平方米價差，吸引了10409戶家庭登記。但實際的選房時間長達10小時，最終叫號至9201號才全部售罄。這樣的結果，在不少從業人員的意料之外。

    二手房成交價連續三月下跌
    成交量遲遲難以“復蘇”

    再看二手房方面。從統計數據來看，10月份杭州二手房價格環比下跌0.1%，雖無更大跌幅，但已經是連續第3個月出現環比下跌。二手房成交量更是僅有5156套，連續第7個月下跌。

    一方面是遲遲難以復蘇的成交量，另一方面卻是不斷龐大的庫存量。根據“好找房”數據顯示，截至11月20日，杭州二手房掛牌量達101457套。據房產中介人員透露，市場上不乏想在年底急于回籠資金的二手房東，價格也很好商量，但由于購房意向始終處于觀望狀態，從而下單周期大大拉長，二手房流轉速度變慢。

    無競價、零溢價、退地
    土地市場不再瘋狂

    下半年以來，樓面價較以往也開始出現不同程度的回落。

    兩個月前，保利以24081元/平方米的樓面價拿下市北東單元F-03地塊。值得注意的是，就在該地塊南側一路之隔，恒大和融信曾在兩年半前分別以30816元/平方米、30387元/平方米拿下兩宗宅地，正式將蕭山樓面價帶入“3萬+”時代。

    兩年之隔，地價不漲反跌。6306元/平方米的跌幅，仿佛令杭州土拍市場正式恢復理智。

    同樣，下沙沿江板塊已經有長達9年處于土地斷供階段，但近期推出的一宗近地鐵宅地，同樣也遇到了“底價成交”的情況。

    就在前兩天，杭州主城區迎來年內最后一場土拍，但兩宗涉宅用地均“冷清”收尾。

    更有意思的是，11月19日，蕭山區瓜瀝鎮掛牌了一宗商住地，但該地塊已于與9月23日出讓完畢，由贊成以總價37761萬元競得，樓面價5162元/平方米、溢價率29.05%、自持比例41%。從當時拍得的地塊性質看，整宗地塊的住宅部分只占32.3%，而根據規定，自持比例41%是從住宅部分起算的，所以按照贊成拿地的結果，該地塊的住宅部分須全部自持，可售的只有商業部分。

    顯然，瓜瀝這宗商住地再次掛牌，說明已經完成競拍的贊成目前已然退地。而這次退地，贊成恐折損超半個億保證金。

    從近期拿地的房企類型也可以看出，本土房企出手的頻率越來越高，11月以來表現尤其明顯。比如，濱江西興單元商住地由濱江競得，青山湖宅地由保億拿下，城東核心商住地以及下沙沿江宅地，則分別由廣宇、德信一輪斬獲。

    不難看出，在目前“多限”的大背景下，杭州各個板塊價格再難出現突破。且隨著二手房行情的逐漸回落，新房難有倒掛空間、土地難有大漲預期。

    但無論是“底價成交”、還是新房“流搖”，對于市場而言并不是弊端，理性才剛剛開始。