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　　在租金高企的當下，包括世界500強在內的部分企業開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈，企業租戶選址邊緣化已成大勢所趨。

　　全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環球在最新發布的有關“企業選址邊緣化”的專題報告中得出了上述的結論。

　　報告認為，核心商圈租金過高是企業選擇向外搬遷的主要誘因。中國一線城市的寫字樓租金從長期看將維持上漲態勢，而且核心商圈供應面積卻逐年減少，因此，當前企業造址邊緣化的時機已經成熟。

　　租金高企是主因

　　高新技術制造巨頭霍尼韋爾北京分公司即將告別亮馬橋的鵬潤大廈，喬遷到酒仙橋兆維工業園的“新居”。新的獨棟辦公樓建筑面積達15000平方米，北京所有員工都將在此辦公。

　　無獨有偶，在上海，耐克也將于2014年一季度遷入城市東北角的尚浦領世項目，并將該處打造成一個全新的大中華區總部。

　　從成熟繁華的核心商圈到非核心商圈，從傳統高端寫字樓到產業園區，是什么因素在推動企業辦公選址的改變？

　　高緯環球中國區研究部董事張平認為：“核心商圈租金過高是企業選擇向外搬遷的最主要誘因，企業未來面積擴張受制、行業部門選址優化的內在需求和員工幸福感需求提升等也是導致企業選址邊緣化的因素。”

　　在過去的四年里，我國一線城市寫字樓租金不斷攀升。截至2013年第二季度，上海甲級寫字樓租金增幅為43%，北京更是達到驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業的即使不是負擔，也將會是煩惱。

　　在此背景下，非核心商圈、二線城市，以及產業園區的優勢日漸凸顯。現階段，上海非核心商圈的優質辦公樓租賃價格大約是核心商圈中同等品質樓盤價位的一半，而在北京寫字樓市場同樣的租金價差約為三成。2012年，北京非核心區域租賃成交占比達到歷史最高。

　　張平介紹道，傾向于邊緣化選址的企業租戶主要集中在物流、倉儲、制造業、高科技以及研發中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業，而金融行業及專業服務業等行業的非核心部門如呼叫中心、后臺支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。

　　邊緣化時機已成熟

　　事實上，企業選址邊緣化并非一個新現象。七年前，西門子、摩托羅拉等搬出了北京的核心商圈，2009年后，奔馳、微軟也“另辟蹊徑”。

　　據高緯環球中國區董事總經理張良軍介紹，近些年，高緯環球專業團隊已幫助大量企業完成邊緣化選址和搬遷咨詢，涉及物流、制造、醫藥、高科技以及金融后臺等眾多行業。

　　前述報告顯示，中國一線城市的寫字樓租金從長期看仍將維持上漲態勢，但是其核心商圈供應面積卻逐年減少。至2016年底北京核心商圈寫字樓供應量將不足155萬平方米，而非核心商圈供應量則將迅速攀升到360萬平方米。同樣，上海核心商圈寫字樓供應量將僅占整體市場份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發展逐漸完善，其租金價格也將上漲。

　　基于此，張良軍認為，“不論行業處于增長期或收縮期，租賃成本始終是企業運轉成本中的重要一部分，以北京、上海為代表的城市，企業向邊緣化區域搬遷調整的時機已經成熟。”

　　在他看來，處于上升周期中的企業應根據其今后發展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴張需求。而處于行業弱周期的企業則也應把目光聚集到這些新興區域，尋求控制固定成本方案。否則將錯過最好的搬遷時機，未來不僅會給企業擴張造成一定的不穩定性，也會進一步增加企業搬遷的成本。

　　對于有意“邊緣化”的企業，報告建議，企業租戶不但要在選址上使用一個全面的評判標準，同時應采納專業意見，從不同區域、城市和辦公物業類型中進行比較并選取最佳方案：專注在北京和上海的企業可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時，企業也可以從戰略角度出發布局二線城市，而大型成長企業也可考慮將部分辦公需求轉向產業園區。