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　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期衢州市中心范圍采取產(chǎn)權(quán)式商鋪模式操作的商業(yè)項(xiàng)目有四五家，越來(lái)越多的產(chǎn)權(quán)式商鋪來(lái)了。然而產(chǎn)權(quán)式商鋪究竟是不是限購(gòu)政策下人們的投資好去處？

　　雖然項(xiàng)目后期管理公司給出了一定的解釋，但面對(duì)越來(lái)越多的產(chǎn)權(quán)式商鋪，業(yè)內(nèi)人士提醒：經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商精心包裝的產(chǎn)權(quán)式商鋪，聽(tīng)起來(lái)投資回報(bào)率高，但市民切莫盲目地投資。

　　“今年1月份購(gòu)物中心開(kāi)始營(yíng)業(yè)，因?yàn)樯�意不好就想趁早轉(zhuǎn)租，3月份時(shí)已經(jīng)貼出低價(jià)急轉(zhuǎn)的字條。”采訪中，在市區(qū)開(kāi)茶樓的付小姐告訴記者，當(dāng)初看到宣傳上說(shuō)是有高額返租，又有電影院等等比較知名的品牌簽約進(jìn)駐，地處市中心地段，估摸著今后這里的發(fā)展應(yīng)該不錯(cuò)，可沒(méi)想到商鋪到現(xiàn)在都沒(méi)能轉(zhuǎn)讓出去。付小姐感慨：“被開(kāi)發(fā)商的包裝手法迷惑了。”

　　細(xì)心的市民可以發(fā)現(xiàn)，市區(qū)還有幾家正處于前期的產(chǎn)權(quán)式商鋪，打出的廣告語(yǔ)甚是撩人，或者售后返租給人感覺(jué)降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，或者會(huì)舉辦與某某品牌的簽約儀式，或者在銷售過(guò)程中宣揚(yáng)其投資回報(bào)率……“售后返租只是一種方式，還有些在開(kāi)發(fā)規(guī)劃階段，開(kāi)發(fā)商在宣傳中強(qiáng)調(diào)已經(jīng)與一些國(guó)內(nèi)外的大牌商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議，做廣告時(shí)喜歡非理性的訴求，如‘一鋪養(yǎng)三代’等等。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，與住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商熱衷“概念營(yíng)銷”不同，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的包裝已經(jīng)進(jìn)入了一種全新的境界。

　　只建不管或難成氣候

　　據(jù)記者了解，一旦經(jīng)過(guò)“產(chǎn)權(quán)式”包裝，商鋪的價(jià)格往往高于同一地段的其它商鋪。去年在市區(qū)某產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的帶動(dòng)下，市區(qū)商業(yè)用房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了明顯攀升，去年1-7月份，商業(yè)用房成交均價(jià)也達(dá)到了1.4萬(wàn)元/平方米，比2011年整年的商業(yè)用房成交均價(jià)7618元/平方米幾乎翻了一番。從相關(guān)部門(mén)的交易記錄看，一些市民大手筆購(gòu)買(mǎi)這類的產(chǎn)權(quán)式商鋪，有的一次性購(gòu)入十多間，有些單價(jià)高達(dá)9萬(wàn)元。

　　“開(kāi)發(fā)商們制定的過(guò)高銷售價(jià)格，有可能已經(jīng)透支了投資者的收益。”業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)返租的“羊毛”還是出在羊身上。開(kāi)發(fā)商承諾的回報(bào)率為8%至10%，但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商在售鋪時(shí)，就已經(jīng)按比例將樓價(jià)提高了。開(kāi)發(fā)商提前得到了這筆錢(qián)，然后再逐年返還給小業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商能順利將鋪位再租出去，還可以另賺一筆。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理。在10年-15年包租、年回報(bào)率高達(dá)8％甚至10％的誘惑下，不少人選擇了這種投資方式。但很多業(yè)主投資產(chǎn)權(quán)式商鋪后，返租金得不到保障，導(dǎo)致投資資金被套。

　　除此外，產(chǎn)權(quán)式商鋪容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身而退。造成一些急功近利的開(kāi)發(fā)商只從銷售難易的角度去設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目。有些開(kāi)發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。一旦日后的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商也可以臨時(shí)退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有業(yè)主慢慢品嘗。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪投資要謹(jǐn)慎

　　“衢州現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目非常多，現(xiàn)在看來(lái)有一些盲目迎合市場(chǎng)需求，缺乏市場(chǎng)調(diào)查。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目“同科不同目”，商業(yè)項(xiàng)目不是住宅項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目銷售出去就可以了，而商業(yè)項(xiàng)目卻還需要后期的運(yùn)營(yíng)才可以成功，對(duì)開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性要求較高。

　　為此，業(yè)內(nèi)人士提醒市民有幾個(gè)環(huán)節(jié)需要注意，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商或其指定管理機(jī)構(gòu)的評(píng)估，重點(diǎn)是公司的實(shí)力、信用以及管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。其次，對(duì)商鋪投資價(jià)值進(jìn)行判斷，重點(diǎn)是對(duì)商圈和商圈的歷史文化的研究、對(duì)地段的研究，包括對(duì)城市規(guī)劃、交通、商業(yè)業(yè)態(tài)、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的研究、對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)能力、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為的研究等；也包括對(duì)商鋪本身的考察，包括建筑結(jié)構(gòu)、功能、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、面積、公攤、水、電、氣、暖及其它附屬設(shè)施等的考察。

　　“有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)舉行招商儀式，一些知名品牌商簽約，但這些品牌商最后都不一定進(jìn)駐。”業(yè)內(nèi)人士提醒，在招商過(guò)程中，投資者也不可對(duì)此掉以輕心，如果有可能，也要參與到對(duì)候選承租方的考察中，要對(duì)潛在的備選商業(yè)機(jī)構(gòu)的行業(yè)、業(yè)態(tài)、品牌、經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行評(píng)估。

　　另外，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為收入的不確定性，投資者的收益來(lái)自于下游商業(yè)機(jī)構(gòu)支付的租金，所有可能影響下游商業(yè)機(jī)構(gòu)正常經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)都是需要防范的，包括政策的變化、消費(fèi)市場(chǎng)的變化、競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)態(tài)的變化、競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的租金水平、下游商業(yè)機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)管理上的問(wèn)題等。一旦下游商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)失敗，商鋪的空置期越長(zhǎng)投資者的損失就越大。

　　幾年前，衢州曾興起了一股產(chǎn)權(quán)式酒店的熱銷，高額返租吸引了很多人投資，但真正得到的收益并不高。近兩年來(lái)，有大型商業(yè)綜合體以類似的形式出現(xiàn)，引起了投資者的關(guān)注。

　　據(jù)記者了解，這類產(chǎn)權(quán)式的商業(yè)綜合體在衢城越來(lái)越多。那么，這種以高額返租形式的產(chǎn)權(quán)式商鋪，能否成為投資市場(chǎng)上的一塊“餡餅”？連日來(lái)，記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查了解。