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    中國房地產盛宴的第一階段已經接近尾聲，但這并不意味著泡沫明天就會破裂。每個城市，每個區域，情況都不相同。而且從一個更長的時段（比如二十年、三十年）看，中國房地產仍然有投資機會。

    過去十多年，我買過各種各樣的房子，從最早的安居房，到后來的小戶型的商品房，大戶型的商品房，再到后來的別墅、商鋪、寫字樓，買了賣，賣了買，先后過手的房子接近20套。總結出來一些原則，跟大家交流一下。

    需要申明，我這里談的是投資性購房，不是自住。

    原則一：到有權力的城市買房子

    什么是有權力的城市，很簡單，高級別官員工作生活的城市。中國最有權力的城市，第一當然是北京，然后是上海，這兩個位置，現行體制下誰也別想爭。然后是直轄市、經濟大省的省會、計劃單列市，比如廣州、深圳、天津、重慶、杭州、武漢、成都、南京等等。港澳臺體制不同，不在此論之內。

    為什么要跟著權力走？因為權力是謀私的，缺少制約的權力長期謀私，可以偷天換日，可以將野雞變成鳳凰。比如北京，1952年的時候，GDP只有7.88億元，而同年上海是36.7億元，天津是12.8億元，貴州是8.55億。也就是說，北京當時的經濟總量為上海的21%，天津的60%，還沒有貴州省多。但是到了2012年，北京的GDP是上海的89%，天津的1.37倍，貴州的2.6倍。

    GDP有點扯淡，因為關聯著政績往往被人注水，因此可信度越來越差。而銀行本外幣各項存款余額，由于沒有列入政績考核，而且由人民銀行統計，因此更能反映各個城市的綜合經濟能力。那么2012年的時候上述地區對比處于什么情況？北京已經是上海的1.3倍，天津的4.7倍，貴州的8倍。也就是說，上海“中國最大經濟城市”這最后一頂桂冠，也悄悄被北京搶走了。

    權力為什么給自己所在的城市謀私？這是人性的弱點決定的。誰都希望自己生活的城市各項服務更好，房價最高，因為他自己生活在這里，每天要面對，而身家財富也與之關聯。如果沒有強有力的監督，沒有公共理性，這種趨勢在一個長時段就會非常明顯。從北京通過60年的努力，打敗了原來5倍于自己的上海，成為中國老大，我們可以看出這一點。

    現有社會體制下，權力在哪里，金錢和美女就隨之而去，面帶笑臉環繞在他身邊；好的醫療資源、好的教育資源，好的交通資源，都紛至沓來，不用你考慮，下面的人都安排好了，那么高房價的產生就順利成章了。今年上半年，北京房價出現跳漲，很多上海人還不理解，為北京房價超過上海鳴不平。上海銀行體系里只有6.35萬億資金，而北京有8.5萬億，你房價低于人家，不是非常正常的嗎？

    而廣州和深圳，都分別只有3萬億，你房價低于北京上海，不冤枉吧？杭州成都，則分別只有2萬億，而天津，連2萬億都還沒有到，所以就所以了！

    具體到一個省里，也是如此。比如武漢和沙市都希望成為湖北省房價最貴的城市，省政府支持哪一個？有了資源會給誰？答案顯然是明確的。

    具體到一個城市內部，也是如此。比如天津近年開發N個衛星城，很多都遇到了空置的問題。如果需要集中資源來解決空置，天津市的資源會優先給京津新城，中新生態城，還是于家堡、響螺灣？我想如果有點文化，每個天津人都不會答錯。

    到有權力的城市或區域買房子，是投資房產時候的最大原則，跟著一個國家或者一個省、市里最有權最有錢的人走，你不會吃虧的。

    基于這個原則，再考慮到目前中國房地產的現狀，我覺得如果你現在投資房產，最好的選擇是到一線城市，選中心區的房子購買；中策是到你的省會城市的中心區購房，個別經濟總量比較大，人口比較多的地級市的中心區也可以考慮，比如寧波、佛山、蘇州、青島、大連；下策是到普通地級市，或者縣城購房，人口非常少的省會城市，比如拉薩、西寧、銀川等，也投資價值不大。

    原則二：買有附加值的房子

    什么是附加值？就是在房子之外，但是由房子給你帶來的價值。中國人最重視什么？當然是位子、票子、孩子、身子。但是房子似乎與當官關系不大，如果真有某個小區，住進去三年內保證你當上市長省長，這房子肯定天價。可惜，沒有。房子與你經商成功，或者中彩票，似乎關系也不大。

    但是別失望，房子跟“孩子”和“身子”能扯上關系！

    跟孩子扯上關系的是教育，是學位房。北京第一個單價過十萬的普通二手住宅是華清嘉園，那些房子當年發售的時候，才四五千一平米，為什么會出現40來平米的房子賣400萬的奇觀？就是因為學位。所以，買學位房，而且買其中的小戶型，是最能實現升值的。因為大戶型小戶型，到頭來都是一個學位，當然小戶型升值快。

    那么，“身子”呢？這就是健康。很多人買房子不喜歡在醫院附近，覺得不吉利。自住也許是這樣，但是如果投資，好的醫院旁邊的房子，更能租出價格。因為現在醫院太黑，住院費用太貴，而床位又非常緊張，很多病人在手術之后，常常需要在醫院附近租房子康復，這樣就造成了好醫院附近住宅租金長期偏高。如果你希望獲取高租金，這是一個選擇。

    當然，還有景觀，這個大家都懂，江景房，海景房，山景房，園景房，都比沒有這些資源的同類房子貴出一大塊，升值也比有潛力。

    原則三：買市中心的房子，別猶豫

    2005年的時候，我曾經買過一套市中心的中等戶型的普通住宅，還買過一套郊區的別墅。以我當時的判斷，郊區這套別墅是著名開發商開發的，戶型稀缺，而且離市區又沒有太遠，肯定會漲過那套市中心的普通住宅。而且從小區內環境和管理上看，差距也是一天一地。結果我錯了，8年之后的今天，別墅上漲了不到300%，但普通住宅上漲了500%。從流通性上看，普通住宅今天賣，下周就可以成交；而別墅，需要半年左右才能找到真正的買家。

    為什么會這樣？首先是交通。隨著汽車加速進入家庭，各個城市的交通都成為大問題，十幾公里的距離看起來不遠，但當堵車成為常態時，就從咫尺變成了天涯。其次是配套，市中心的區域，交通便捷、生活便利、治安可靠，周圍教育、醫療資源多。而且市中心的很多小學中學，你買房子的時候還普普通通，十年八年之后，突然就變成了名校，你的房子就順理成章榮升為學位房！我那套普通住宅，就差了一點點，僅僅是一條馬路之隔，沒有能升級，否則每平米還能再貴4000元。

    買房子，地段、地段還是地段。這句話很多人都聽過，但是在做決策的時候，常常就忘記了。因此，我在這里再補充一句：不到萬不得已，千萬不要買郊區的房子，尤其是中小城市郊區的房子。那些房子，多半是黑洞，是陷阱！自用勉勉強強，升值常常堪比蝸牛。

    原則四：別手賤，輕易購買度假物業

    海南旅游島概念出臺前后，全國掀起一波到海南到三亞購買海邊度假物業的狂潮。動手早的人，當然賺了錢。后面接盤的，前景就不那么美妙了。近年來，深圳興起到惠州巽寮灣買海邊度假物業的熱潮，基本上是海南熱的深圳版。

    去過幾次三亞，也去過十多次巽寮灣，看過的樓盤也不少。還好，我抵御住了誘惑，沒有淌度假物業的渾水，至今感到慶幸。不是說度假物業都沒有好的升值空間，而是說如果你錯過了最黃金的買入時機，還是觀望為好。

    對度假物業最大的打擊，是未來的物業稅。無論是三亞還是巽寮灣，開發都已經過度。淡季房子比人多，即便是在旅游旺季，出租率都有限。物業稅開征后，這種房子的稅收壓力就會比普通市區住宅大很多，因為你很難靠租金來轉嫁。加上升值空間有限，到時候想賣的人就會比較多。但是接盤俠在哪里呢？

    所以，如果中國房地產泡沫出現破裂，中西部地區，中小城市之外，最危險的也許就是度假物業。

    我常常理解不了，放著大城市中心區域的房子不投資，非要買這些天涯海角的房子做什么呢？有些人會說，我老的時候會住到海邊。其實，這些都是比較天真的想法，潮濕、容易得關節炎先不說，僅僅醫療資源的缺乏，就不可能讓很多人聚集到海邊、山邊養老。沒有了人氣，何談升值呢？想到海邊、山邊過癮，租房子就行了。你有房子在大城市中心區，還擔心付不起租金嗎？

    原則五：關心政經大事，關心城市規劃

    政治決定經濟，經濟決定房價，這是中國的房地產的邏輯。

    所以，如果投資房地產，你最好常看新聞聯播。當然，如果你幸福感已經十足，怕常吃甜食膩著自己，至少也應該每天看看新聞首頁，或者是他們的APP，別整天宅在微博里泡妞，或者在微信里打飛機。

    如果你提前知道上海自貿區的消息，你可能已經在數人民幣了。即便如此也不晚，廣東自貿區也在醞釀。如果獲批了，南山寶安的房價會不會再漲漲？當然了，還有廣州的南沙之類。

    城市的規劃也很重要。假如你在深圳，就應該研究一下后海在干什么，前海在干什么，歡樂海岸旁邊的區域又規劃了什么？深圳北站附近，在市領導的腦海中是如何定位的，華為附近那個片區最近幾年想搞什么。

    重大交通設施的變更也影響著房價，還以深圳為例。龍華的火車北站開通了，建在地下的高鐵福田站也即將開通，羅湖火車站將來會怎樣，由此帶來的那個片區的物業價值又會如何變化？這些，都應該有一個基本的概念。

    原則六：別過度貸款

    中國房地產的黃金十年已經結束，一線城市的黃金時代也許還能延續兩三年。買房子從“閉著眼買都賺錢”的時代，到了需要選擇時機、選擇城市、選擇樓盤的時代。一些地方的泡沫，似乎已經抗不住了。

    因此，現在已經不適合過度使用杠桿，也就是說，不能過度貸款。否則如果出現意外的波動，你沒有退路。

    當然，最好的選擇也許是到英國、美國挑選一些項目投資。把全部資產放在中國，尤其是放在中國樓市里，風險越來越大了。