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　　上個月，地處杭州城北的兩大樓盤接連降價，不少老業主要求退房。

　　雖然業主的遭遇令人同情，但在法律面前，單純的市場價格波動并不能成為“退房”甚至“房鬧”的理由。記者曾采訪過一位資深房產律師，在他接手的相關退房案件中，“真正解除商品房買賣合同的，即成功退房者只在1%左右。”

　　怎樣的維權才是合理的，怎樣的退房是受法律保護的呢？本期“樓市糾紛·逸清問律師”就來說說“退房”的話題。

　　畫家房子漏水損失慘重
　　嚴重質量問題讓業主成功退房

　　王先生是位畫家，在杭州的油畫圈里小有名氣。2013年1月，王先生看中了一套在城西的房子，房價在280萬元左右。

　　房子周圍環境幽靜，王先生很是喜歡，用來作為畫室。280萬元的房款，王先生一次性付清，收房后又花了40多萬元進行裝修。

　　但在入住不久后，王先生發現了問題。一次外出回家，才一開門就聽到滴滴答答的漏水聲，開燈一看，家里的房頂出現大面積的水漬，并且一直在漏水。室內的裝修損失慘重，更糟糕的是，掛在客廳的幾幅名畫都浸了水。

　　王先生是個惜畫之人，面對如此情景，心碎一地。多次找開發商交涉維修與賠償未果，只好起訴至法院要求退房。

　　在訴訟中經法院委托鑒定：該房屋確因在建造過程中存在質量問題導致漏水，最終法院因該房屋質量問題嚴重影響房屋的正常使用功能，判決雙方解除商品房買賣合同，開發商返還王先生購房款并賠償裝修款損失，王先生將房屋返還給開發商。

　　律師點評：建緯（杭州）律師事務所楊澍律師

　　為維持市場交易秩序，購房者僅以市場價格波動為由向法院起訴退房后得到判決支持的可能性幾乎不存在，建議購房者維護自身的利益時，避免采取“房鬧”的方式來維權，可通過一些其他的法定原由起訴來請求法院解除房屋買賣合同。

　　例如本案例中的房屋存在嚴重質量問題影響正常居住和使用，買受人要求退房并賠償損失。另外，如果開發商存在遲延交付房屋或者遲延辦理房產證超過法定期限、規劃設計變更未通知購房者等情形，購房者也可以從這些角度起訴要求解除合同，這樣方能有機會合法彌補自己的損失。

　　小白領傾其所有買婚房
　　因面積誤差超過規定退房

　　小周是外地人，小白領一枚，月薪5000元，和同事芳芳姑娘已經戀愛三年了。芳芳是杭州本地人，去年過年時候，“準丈母娘”發話了，要小周趕緊買婚房，不然就分手，“我們芳芳過年就29歲了，拖不起的。”

　　小周也覺得該給姑娘一個交代，于是拿出自己多年的積蓄，又借遍了周圍所有的親朋好友，湊出了首付，歡天喜地地定下一套110平米的婚房，并第一時間向“準丈母娘”作了匯報。

　　丈母娘這關算是過了，沒想到和芳芳的感情卻出現了問題。女朋友硬要說自己有結婚恐懼癥，死活不答應小周的求婚。去年3月，倆人分手了，留給了小周一套空蕩蕩的婚房和因買房欠下的一屁股債。

　　這邊要還債，那邊又對著房子睹物思人，小周有心退房。在咨詢律師后發現該房屋交付時的套內實際面積與合同約定面積存在3%以上的誤差，屬于根據建設部規定可以退房的情形，最終依照該條款與開發商溝通協商后成功解除了商品房買賣合同。

　　律師點評：建緯（杭州）律師事務所楊澍律師

　　根據《商品房銷售管理辦法》之規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的房屋，當事人在合同中對合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式沒有約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。不過，當前購房者在實際適用該條款時需要特別注意，一些開發商已在合同中對產生面積誤差的情形作出了增加或減少購房款的約定，更有甚者還約定了此情形下購房者無權解除合同，限制了購房者退房的權利。

    15種法定的退房條件

　　房價下降、還貸壓力增大……以這些條件作為退房的原因，在法律上都是無法得到支持的。對于退房的條件，在司法實踐中常見的有以下幾種：

　　1、出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；

　　2、一房兩賣；

　　3、商品房預售許可證存在欺詐；

　　4、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實；

　　5、出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實；

　　6、出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；

　　7、房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用；

　　8、遲延交付房屋超過約定期限；

　　9、遲延辦理房產證超過法定期限（90天）；

　　10、按揭貸款合同不能訂立；

　　11、所售房屋主體結構質量不合格；

　　12、房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；

　　13、規劃、設計變更（房產商未在變更之日起的約定期限內通知購房者的，有權退房）；

　　14、套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍；

　　15、因不可抗力致使不能實現購房合同的；

　　成也合同，敗也合同。建緯（杭州）律師事務所曲笑飛律師提醒廣大購房者：“在簽訂購房合同時，要有起強烈的合同意識，對房屋應該具有什么、不該具有什么都應在合同中明確列出，萬一發生糾紛，就有向開發商質詢的根據；否則即使自己有理，但無合同的支持，也只有自認吃虧。”