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    今年寧波樓市整體成交量的回升，已是定局。而與此相呼應，商品住宅庫存量的下降也頗明顯。據透明售房網數據統計，截至10月底，寧波市六區商品住宅庫存套數為21839套，創今年以來新低；相較去年12月底最高時候的25313套，減少約14%。

　　在這樣的數據面前，開發商開始放言“房源供應將趨緊”，購房者也開始擔心“再不買就買不到房子”。那么，寧波樓市后續商品住宅供應形勢到底如何？鄞州區住建局新近作出的一份分析報告，或可在一個側面回答這個問題—僅鄞州一地，未來三年即可供應逾2.6萬套商品住宅；而2010年和2011年，市轄六個區的商品住宅總銷售套數，也不過2.8萬套。

　　僅鄞州區三年內供應無憂

　　在近幾年的寧波樓市格局中，鄞州新城區頗為搶眼。

　　鄞州是近些年寧波樓市房源供應的“主陣地”。鄞州區住建局統計數據顯示，從2007年至今年三季度末，鄞州區商品房新開工面積超過1200萬平方米、竣工面積超過1000萬平方米，房地產開發投資超過700億元———這要占到寧波市房地產開發投資總額的22%多。此外，統計還顯示，從2007年至今年三季度末，鄞州區所售商品住宅總套數接近5萬套，占到市六區同期總銷售套數的35%多。

　　而這樣一個主陣地，樓市供需狀況如何？鄞州住建局分析報道指出，截至今年三季度末，鄞州區還有可售商品住宅房源約120萬平方米、9273套；同時，該區還有已開工但尚未預售的商品住宅項目約82萬平方米、6246套，已拍賣、未開工土地中方案通過會審、計劃開工的商品住宅項目178萬平方米、1.5萬余套。

　　考慮到已通過方案會審的商品住宅項目限于開發進度，可能只會貢獻70%的供應量，鄞州區住建局方面因此預測，未來三年，鄞州區可供銷售的商品住宅約325萬平方米，計房源2.6萬余套。

　　另外，據鄞州區住建局統計，該區還有土地已拍賣、但尚未進行方案會審的商品住宅用地約920畝；這批土地按各自容積率計，約可建商品住宅105萬平方米、8700套。

　　而從2007年以來至今年三季度末，鄞州區共銷售商品住宅552.1萬平方米、49262套。平均下來，差不多每年的商品住宅銷售面積接近100萬平方米，套數8500套左右。以此需求量對照，顯然鄞州區未來三年的商品住宅供應頗寬裕。

　　業界相信商品住宅供應會繼續寬松

　　事實上，鄞州區潛在的2.6萬多套的商品住宅供應量，也差不多夠市六區兩年之需了———市房產交易中心數據顯示，2010年和2011年兩年，市六區共銷售商品住宅2.8萬余套。

　　“從前兩年土地成交情況看，未來三年，鎮海、北侖兩個區的商品供應量可能也不會比鄞州區少多少。再考慮市場回暖后，政府推地力度會加大，相信接下來寧波商品住宅的整體供應形勢，還會維持相對寬松的狀態。”本地一房產代理機構市場調研人士認為。

　　土地供應“加量”之勢，已經顯露。記者從鄞州區相關部門了解，目前該區已經準備將2200多畝的商品住宅用地陸續供應市場；其中，在鄞州新城區范圍內新增商品住宅用地接近500畝，按各自規劃容積率計算，約可建商品住宅80萬平方米；另在城西、姜山、邱隘等地，也有450余畝的商品住宅可供推出，可建商品住宅規模則超過55萬平方米。“今后五年，鄞州商品住宅用地的總供應量，應該會達到5000畝左右。”知情人士透露。

　　商品住宅套型結構趨大需警惕

　　盡管寧波商品住宅的供應暫時無憂，但業界人士也指出，從當前市場上庫存房源的套型面積看，適合剛需的房源仍需增加。

　　鄞州住建局統計顯示，至三季度末，該區可售商品住宅的平均套型面積接近130平方米/套，而更有15%的房源面積超過180平方米。市房產交易中心統計數據也顯示，在9月底，市六區可售商品住宅的戶均面積達147平方米。“這說明今年以來中小套型房源確實賣得比較好，現在市場上留下來的基本上是大套型、高總價的房子。”一房產公司銷售經理表示。

　　有鑒于此，業界人士認為，相關職能部門有必要在樓盤審批環節、土地規劃指標確定環節，有針對性地強化、提高中小套型房源的比例，以免接下來此類房源供應的短缺。“如果新推出的房子都是大套型的，即便整體供應量很大，但最終還是無助于購房需求的滿足。”