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　　“新國五條”細則出臺后，寧波二手住房成交持續(xù)火爆。而在突擊賣出了手中小面積的老房子后，一些本就有意改善居住條件的市民，旋即轉(zhuǎn)身投入商品住宅市場，并因此帶動較大套型、中高價位的商品住宅銷量走高。

　　不過，因為“限購”、“限貸”政策仍在嚴格執(zhí)行，從房管部門披露的數(shù)據(jù)看，當(dāng)前寧波商品住宅市場中，套型面積和總價均相對較高的改善型房源庫存量依然高企。同時，據(jù)業(yè)界預(yù)測，前兩年拍出的地理位置相對較佳、地價不低的一些宅地，從今年年中開始，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化成可售房源入市，市場內(nèi)的改善型房源供應(yīng)量或因此進一步被推高。

　　因此，當(dāng)前以及今后一段時間內(nèi)，寧波樓市改善型商品住宅的可選擇余地依然會比較大。有改善意愿的購房者，不妨多比比、多看看，從容出手。

　　不少二手房賣家借勢“賣小買大”

　　借此次“20%個稅”政策催生的二手住房“突擊成交潮”，童先生日前順利出手了手中兩套老房子——一套位于明樓、面積不到60平方米的房改房，還有一套老早買進供兒子讀書用、位于江東核心地段、面積90多平方米的“學(xué)區(qū)房”。

　　“兩套房子加起來賣了200多萬元。”童先生昨天對記者表示，等這周買家辦完過戶和按揭等手續(xù)、房款全部拿到手后，他就準(zhǔn)備購入新房，“新房子已經(jīng)看好了，面積130多平方米，是在寧波國家高新區(qū)內(nèi)的一個樓盤，總價230多萬元。”

　　記者從各大房產(chǎn)中介處了解，在這波二手住房“突擊成交潮”中，類似童先生這樣抱著“賣小買大”目的而掛售手中老房子的改善型購房者為數(shù)不少。

　　這部分二手住房賣家，一方面想借勢在“20%個稅”政策正式實施前盡早出手老房，另一方面也想在賣掉老房后獲得購置新房所需的資金或購房資格，進而購置新房、改善居住條件。“有些賣家在辦過戶手續(xù)的當(dāng)天一大早，先排隊領(lǐng)個打購房資格證明的號；等過完戶，轉(zhuǎn)身就上樓去打證明了。”本地一大型房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員老張說。

　　據(jù)市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“新國五條”細則出臺后的第一周，市三區(qū)購房資格證明開具申請受理高達2113件；而第二周即購房資格證明被領(lǐng)出后，市三區(qū)二手住房的過戶只不過1067件。“這說明相當(dāng)一部分拿到購房資格證明的市民，不是為了買二手住房，而是為了買新房。”有房管部門人士判斷。

　　大面積商品住宅銷量環(huán)比激增

　　隨著“賣小買大”者陸續(xù)辦完過戶手續(xù)、拿到購房款以及打出購房資格證明，近兩周來，甬城商品住宅市場內(nèi)一些主力房源面積在120平方米以上、以改善型購房需求為目標(biāo)客戶的在售樓盤，銷量明顯被帶動起來。

　　“我們樓盤在這次調(diào)控政策出臺前的一個禮拜，總共賣了3套房子。”江北一在售樓盤的銷售負責(zé)人告訴記者，“近半個月來，幾乎每天能賣掉兩三套，而且絕大多數(shù)是面積在130平方米以上的房源。”據(jù)“透明售房網(wǎng)”實時備案監(jiān)測數(shù)據(jù)，鄞州一在售房源面積主要為170多平方米的樓盤，在調(diào)控新政出臺前一周，同樣只簽了3套購房合同；而上周其備案套數(shù)超過20套……

　　據(jù)市房產(chǎn)交易中心方面統(tǒng)計，“新國五條”細則出臺后的第二周(3月11日至3月17日)，市六區(qū)共成交商品住宅439套，較細則出臺前一周上升近25%。而按照“透明售房網(wǎng)”每日公布的成交房源情況分析，這439套中，有近220套套型面積是超過120平方米的——這里面更有一半左右面積在145平方米以上，環(huán)比增幅超過80%！

　　“事實上，不僅是一些改善型樓盤的銷量激增，連一些主打剛需房源樓盤賣剩下的少量大套型尾房——此前已經(jīng)很長一段時間沒人來問了，近段時間也都零零散散地被買走了。”本地一房產(chǎn)代理機構(gòu)副總說。

　　改善型商品住宅供應(yīng)充足

　　盡管銷量激增，但從房管部門披露的數(shù)據(jù)看，眼下甬城改善型商品住宅的庫存量依然高企。市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計顯示，截至二月底，市六區(qū)商品住宅可售套數(shù)為23914套，可售面積為359.32萬平方米——即當(dāng)前庫存的商品住宅套均面積超過150平方米。

　　“去年一年消化的主要是中小套型、剛需型的房源，而大面積、高總價的房源賣得卻不是特別好，所以庫存偏高。”上述房產(chǎn)代理機構(gòu)副總同時指出，今年內(nèi)，隨著一些“黃金地塊”的陸續(xù)入市，這類房源的供應(yīng)總量，“應(yīng)該還會進一步升高”。

　　據(jù)記者了解，在東部新城、新三江口以及江東老城區(qū)、鄞州新城區(qū)等區(qū)域，目前均有新盤蓄勢待發(fā)。而這些新盤因為地理位置關(guān)系，多數(shù)的拿地樓面價較高，業(yè)內(nèi)普遍判斷這些樓盤定位會往中高端走，不管是房源的套型面積還是總價，都會迎合改善型甚至是高端的購房者。如東部一預(yù)計在今年年中開售的新盤，套型最小的房源面積也接近140平方米，總價據(jù)稱最起碼300萬元。

　　值得關(guān)注的是，改善型樓盤因為各自拿地時間不一，有的是在樓市極度火爆的2009年，有的則是在市場低迷的前兩年，反映在地價成本上，高低差別非常大。像江東老城區(qū)內(nèi)相距不過一個路口的兩幅宅地，地價高者超過1.8萬元/平方米，低者卻只有8000多元/平方米；在東部新城內(nèi)，同樣是宅地，有的成交樓面價逾2萬元/平方米，有的超1.2萬元/平方米，有的卻還不到1萬元/平方米……

　　“地價高低相差太大，加上庫存高企，調(diào)控政策又還存在升級的可能———比如‘新國五條’細則中提到的要提高二套房首付比例和貸款利率，中高端樓盤在今年也許會有一場亂戰(zhàn)。”有業(yè)內(nèi)人士認為。