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　　商業住宅大不同落后理念成商業開發致命傷

　　不過在很多商業地產專業人士看來，雖然迎來了難得的發展機遇，但成都的商業地產還處于剛剛起步的階段，未來仍然存在較大的不確定性。“從規模上講，雖然目前成都在建和規劃中的城市綜合體已有近70個，雖然短期內可能會有部分地段出現局部供大于求的情況，但總體并沒有超出市場的需求量，成都商業地產的癥結在于產品本身。”蔣鵬表示，房地產開發企業紛紛進軍商業地產，但他們對于商業地產和城市綜合體的理解還有較大欠缺，難以交出令市場滿意的產品。“我們為不少國際性大企業進行咨詢服務，為他們在成都尋找合適的寫字樓作為辦公地點。這些大公司都屬于‘不差錢’的類型，可惜最后在成都還是沒能找到令他們滿意的項目。”

　　蔣鵬同時指出，商業地產的盈利模式一般為開發商長期持有、收取租金，但一部分開發企業為了盡快回籠資金，必須出售相對較多的物業，這對項目的長期發展可能造成一些負面影響。

　　對于成都商業地產未來的發展，藍光嘉寶商業公司副總經理邵家楨認為房地產企業在進行項目開發時要盡量避免出現同質化現象。“如果算上住宅項目附帶的商業設施，成都有超過100個商業地產項目。一般來講，20萬至30萬平方米級別的商業項目，覆蓋面非常大，如果每個項目都差不多，對消費者的吸引力就不會很高，項目價值也會受到一定的損害。”

    專家提示

　　個人投資者 不要迷信主力店

　　對于投資商業地產的 “秘訣”，藍光嘉寶商業公司副總經理邵家楨表示，個人投資者在選擇項目時要對開發商的自持物業比例多加注意。“自持物業比例往往代表了開發企業的實力。自持物業比例較高的項目，開發商會投入更多資金、人力進行后期推廣、管理，個人投資者也能‘沾光’。”邵家楨建議投資者，如果自持比例低于三分之一，需謹慎選擇。

　　邵家楨還提醒投資者，不要過于迷信主力店。“大型商業地產項目一般至少會有一個主力店，例如伊藤洋華堂、沃爾瑪這類大型賣場或超市。不少投資者認為只要有了主力店進駐，這個商業項目的發展潛力就一定會非常好，其實這是片面的看法。主力店確實可以為整個項目帶來人氣，但由于主力店過于強勢，話語權也就被掌握在他們手中，甚至連開發商也會在一定程度上被邊緣化。整個項目的發展方向都是主力店說了算，經營業態、策略等方面可能與個人投資者的實際情況背道而馳。此外，在主力店確定入駐后，分散出售物業時往往借勢喊出高價，投資者要冷靜對待主力店的作用，避免高價買入后長時間無法收回投資。”