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    最近杭州地鐵商鋪火了，而擁有一間老上海南京路上的商鋪是許多投資人的夢想，當前除了影響商鋪租金價格的正常供需因素外，因樓市限購紛紛涌入商鋪、寫字樓市場的投機資金或許對一線城市商鋪租金的上漲有著更為關鍵的影響。

    商鋪租金上漲迅猛

    上海南京路向陽大樓往西大概兩三個街區，就是引人注目的嘉里中心商務大樓。國際物業咨詢顧問公司萊坊上海研究咨詢部董事楊悅晨介紹：“南京路最新推出的嘉里中心二期，零售租金報價已經達到了60～80元/平方米·天，寫字樓報價16～18元/平方米·天。整體來說，南京西路是全國比較貴的商業街區。”

    萊坊關于2011年上半年中國高端商場首層月租數據顯示：上海高端商場租金高企，位列上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首，每平方米人民幣月租在1500元左右。

    在萊坊對全球優質零售物業的回報率監測數據中，上海以近7%的回報率位列全球含香港、倫敦、東京、巴黎、法蘭克福、新加坡、馬德里、悉尼、上海九大城市之首。

    寫字樓租金的絕對值水平也直追全球“昂貴”水平。萊坊稱：直至2011年，北京以每年租金每平方尺56.05美元，成為中國最昂貴的寫字樓市場，上海以每年每平方尺49.16美元緊隨其后，兩個城市在全球最昂貴的寫字樓城市中分別位列第19及28。

    據了解，不管是北京、上海、廣州、深圳，還是其他二三線城市，租金早從2007年開始就進入了大幅增長的通道。

    萊坊發布的《2012全球豪宅和財富展望報告》中，選擇了倫敦（西區）、倫敦（金融城）、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科為樣本，它們在2007年一季度至2011年一季度的寫字樓租金，按年變動來說，上海每年平均變動17%，排在首位香港之下，其余城市或區域年變動幅度都在10%以內。

    “中國的商鋪市場也一直火爆，2008年到2009年有幾個季度也受到國際危機影響增長放緩，但是比寫字樓市場更快恢復。像上海的商鋪租金，這些年大致保持在每年10%~15%的增長。”楊悅晨介紹。

    戴德梁行華北區研究部主管及助理董事魏東對本報記者說：“我們所跟蹤的數據顯示，2009年至今，中國的商鋪租金每年增長大概在10%。不過，一些企業所提及的一線城市商鋪租金年漲幅在30%，這在一線城市一些旺街區是有可能的。”

    不過薛建雄認為，30%的增長應該是個案，尤其是那些一下子更換新租客的商鋪有這種可能。

    商鋪投機怪象

    即便如此，仍有媒體用了“暴漲”來形容北京商務區租金最近的增長。“是的，暴漲。”魏東說。

    戴德梁行的數據顯示：2012年第一季度北京寫字樓租金同比增長47.76%，為全球寫字樓租金漲幅最高，同期上海寫字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫字樓租金同比增長則為25%，上海、廣州、深圳當年漲幅與今年差別不太大。

    “北京租金暴漲有幾個原因：其一，國際跨國企業回潮北京辦公；其二，北京最近幾年寫字樓基本沒有增加新的供應。上海寫字樓之前的漲幅也是比較高的，因為去年有了新的供應，所以漲幅放緩了些。”魏東說。

    還有第三個同樣重要的原因——進入商鋪寫字樓市場的資金越來越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報告中不斷提及：“由于限購，越來越多的投資者正在轉向商鋪寫字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務大樓玻璃幕墻上，常可看見醒目的“不限購 不限貸”字樣。

    “這幾年寫字樓商鋪市場開始形成，買進賣出的多起來了。新買進的大多很有錢，雖然寫字樓商鋪價格很高，但大多采取一次性付清，看起來這些買家真是不缺錢。”魏東說。從大量的新來房東的行動上，魏東感覺到仍然很明顯的民間資本高流動性。

    一些投機性的特征開始出現在商鋪寫字樓市場。魏東介紹，在中國一線城市，寫字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現高空置率的狀況。不過，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價的空間是很小的。

    “這種情況在國際房地產發展成熟的國家是很少看到的，國際一些客戶都會奇怪為什么高空置，租金也不下降，這是不符合市場規律的。”魏東說。

    “中國住宅市場十多年的火爆，對土地房產增值的信心同樣蔓延在寫字樓商鋪市場，買家們對未來的升值空間都十分看好。對于租金這塊，他們甚至會有不在乎的心態，因為比較物業本身的升值，租金的回報并不顯得那么重要，所以會出現大多情愿空置也不降價出租。”魏東表示。

    2008年中國寫字樓市場受國際環境影響，增長也一度放緩，但是在2010年又開始恢復較強的上升勢頭。而且國內企業對于甲級寫字樓的需求也開始增長，尤其是銀行與金融業，其中銀行甚至整幢整幢的購買。中國的商鋪市場甚至比寫字樓市場受到國際經濟危機的影響更小。