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    近日，北京路大佛寺擴建工程拆遷，西湖路沿街商鋪補償評估價最高達45.8萬元/平方米，創下廣州商鋪拆遷補償最高單價紀錄。這個在普通市民看來的補償“天價”，在地產人士眼中其實并不算高。有中介表示，拆遷補償價的評估是以房管局的網簽成交價作為參考的，受北京路一帶商鋪歷年成交多有報低價拖累，目前的拆遷補償標準也就難跟上市場的實際價位。

    現場月租曾超3000元/平方米

    周末，記者來到創下“天價”補償紀錄的西湖路29號和31號商鋪，發現這兩間商鋪目前已拉上鐵閘門。商鋪正對面的廣百百貨，周末人氣熙攘，顯得頗為熱鬧。相關公告顯示，本次拆遷涉及單價最高的是西湖路29號商鋪，該房屋首層的商業建筑面積共12.6平方米，評估價為45.8萬元/平方米，評估總價為577.08萬元。與其相連的西湖路31號商鋪，首層商鋪建筑面積76平方米，評估價為41.33萬元/平方米，評估總價約3141萬元。附近地產中介林先生告訴記者，這兩間商鋪其實已空置有一段時日，29號鋪之前曾租給一私人老板賣服裝，當時月租超過3000元/平方米。林先生還透露，隔壁的31號商鋪也曾出租給人賣童裝，當時月租約9.5萬元。

    中介：兩個商鋪補償價格并不高

    雖說29號商鋪的拆遷補償價為史上最高，但滿堂紅商鋪部高級經理郭海波認為，北京路是廣州商鋪價格最貴的路段，在其附近出現拆遷“鋪王”并不稀奇。而從市場行情看，其實這兩個商鋪的補償價并不算高，甚至比市場價還要低些。據其介紹，目前北京路一帶的街鋪，市場價大多在80萬元/平方米以上，月租通常都有1500-5000元/平方米。因為租金收入穩定，少有業主放盤，因此轉手率并不高。中原地產商鋪部總監法永能也表示，目前西湖路商鋪少有放盤，按目前市場行情看，這兩個商鋪完全能值到約60萬元/平方米，與西湖路相鄰的惠福路商鋪，目前商鋪價格約20萬元/平方米。對繁華旺地的商鋪來說，就算是同一地段，面積越小的商鋪，單價也越高。29號商鋪因為面積只有12.6平方米，因此評估價比面積達76平方米的31號商鋪要高。

    原因：受周邊商鋪多報低成交價影響

    法永能表示，這兩個商鋪的拆遷補償價格之所以跟市場價有差距，很大原因是因為北京路、西湖路一帶商鋪成交個案原本就較少，而歷年的商鋪成交記錄又多有為了少交稅而報低價的狀況在。拆遷補償價的評估是以房管局的網簽成交價作為參考的，受歷年成交記錄多有報低價拖累，目前的拆遷補償標準也就難跟上市場的實際價位。

    從市場效應看，這個“天價”鋪雖然創下廣州商鋪拆遷補償的最高單價紀錄，但因為拆遷總量不大，因此對市場的影響并不會太大。值得一提的是，雖然北京路商圈的商鋪目前租賃回報率大多在4%-5%，比廣州的普通住宅回報率略高。但因為其價格昂貴，一間十幾平方米的商鋪，總價超過千萬元，并非普通投資客能承受得起。多年來，該路段商鋪的投資客大多為香港人。自去年以來，受“限外令”影響，香港投資客承接力大降，近一年來北京路商鋪租金和售價雖然一路高漲，但鮮有新成交記錄出現。林先生告訴記者，有一棟320多平方米的騎樓鋪，目前月租高達50多萬元，放盤價高達1.4億元，但放盤半年多還沒有找到人接手。