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    住宅市場上的“限購令”催熱了商鋪投資。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是城市核心區(qū)，通州、大興等一些郊區(qū)板塊的商鋪售價也動輒突破4萬元/平方米，高的甚至逾7萬元/平方米。
　　面對郊區(qū)商鋪如此之高的售價，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資渠道的狹窄是商鋪投資持續(xù)走熱的原因之一。但業(yè)內(nèi)人士提醒，除非未來交易能帶來高溢價，否則僅通過租金回報或遠(yuǎn)不足彌補資金成本，部分京郊板塊商業(yè)未來發(fā)展的不確定性更為這些區(qū)域的商鋪投資帶來難以預(yù)估的風(fēng)險。
　　【調(diào)查】京郊商鋪價位居高
　　京城商業(yè)地產(chǎn)近年來逐漸升溫。即使在一些郊區(qū)板塊，也有不少商鋪熱銷。位于南六環(huán)外大興生物醫(yī)藥基地板塊的某大型商業(yè)項目二期在近期開盤，均價4萬元/平方米左右，主力面積100-300平方米。該項目一期商鋪已售罄，一度成為當(dāng)月北京商鋪銷冠。二期價格與一期基本持平，也在短期銷售了大部分產(chǎn)品。
　　位于通州的北京ONE國際廣場，相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，該商鋪均價為6.5萬元/平方米，最高價7.7萬元/平方米，是擁有獨立產(chǎn)權(quán)的分割銷售型商業(yè)，雖然單價高，但面積可自由組合，因此也受到了不少投資者的關(guān)注。開盤一個月以來，僅剩少數(shù)面積較大、總價較高的鋪位待售。
　　在北五環(huán)外天通苑，龍德·紫金街的外街商鋪目前處在尾盤階段，均價合約4.5萬元/平方米，目前只剩少量大面積高總價商鋪在售。
　　通過走訪、調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，上述這些商鋪售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域住宅售價，如北京ONE國際廣場的均價，相當(dāng)于相距不遠(yuǎn)的華遠(yuǎn)銘悅灣住宅價格的近三倍。部分郊區(qū)商鋪價格甚至直逼城區(qū)。
　　談及郊區(qū)商鋪價格高企，21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，“不少人認(rèn)為京郊商鋪尚處于價格洼地，未來升值空間大，因此前往投資。正是在此推動下，拉高了京郊項目的售價。”
　　蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，目前人們對商鋪的投資有盲目性，偏好新盤，而新盤多在郊區(qū)，盲目追求新盤也導(dǎo)致了郊區(qū)商鋪價格走高，使售價存在一定泡沫。
　　【現(xiàn)狀】租金回報率堪憂
　　如此高的售價，能否換來相應(yīng)的高回報？
　　有業(yè)內(nèi)專家對此算了一筆帳。一般商鋪投資主要包含兩種回報方式：一是租金，一是出售。
　　與北京ONE國際廣場項目一街之隔的潞河時尚廣場也正在招商，租金均價為10元/平方米/天左右。同處通州地區(qū)的鑫隆商場、梨園淘寶城，同是小面積分散經(jīng)營的商鋪，從商場直接承租的均價也在10元/平方米/天左右。按此標(biāo)準(zhǔn)計算，北京ONE項目5—7層的散售商鋪按均價6.5萬元/平方米計算，20平方米的商鋪購買價約為130萬元。每年的租金約為72000元，不計算物業(yè)管理費等成本，年回報率約為5.5%。
　　年回報率約為5.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅出租回報率，但這只是理想化的狀態(tài)，實際上達(dá)到并非易事。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會秘書長王永平認(rèn)為，北京ONE國際廣場售價偏高，而且5—7層來散售的銷售模式也很不合理。“商鋪一般賣首層，五六層人流量小，商業(yè)價值很低，租金和售價都比較低。”
　　而據(jù)該項目的銷售人員介紹，項目5—7層的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位在中低端檔次，不會有品牌入駐，以鞋帽、箱包、飾品、內(nèi)衣、美容美甲、兒童服飾為主。王永平表示，在這種定位下，更難保證租金的水平。
　　王永平認(rèn)為，目前北京的商鋪市場偏畸形，相對于偏高的售價，租金回報率比較低。“商鋪流轉(zhuǎn)不容易，變現(xiàn)困難。很多人購買商鋪是坐等地價升值，但隨著未來地價上漲速度的放緩，憑土地升值來獲得回報的風(fēng)險增強，投資郊區(qū)商鋪的回報或更有限。”
　　【隱患】散售商鋪投資風(fēng)險偏高
　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少京郊商鋪都采用散售方式。如北京ONE國際廣場，資料顯示，該項目就以面積自由組合為賣點，最小單位商鋪面積約為12平方米。
　　蔡宇翔指出，散售型的商鋪因小業(yè)主各自分散持有物業(yè)，無法統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，后期招商存在很大風(fēng)險。
　　“一些散售商業(yè)，前期銷售很快，為開發(fā)商贏得了現(xiàn)金流。但對于業(yè)主而言，后期持有的風(fēng)險很大。”蔡宇翔說，“立湯路上的龍德·紫金街就是一個典型的例子。該項目以逾4萬元/平方米的售價快速銷售，開發(fā)商賺到錢了，但現(xiàn)在就面臨小業(yè)主招租難的問題，上百個小業(yè)主招商困難，所以到現(xiàn)在都沒開業(yè)。”
　　筆者在龍德·紫金街現(xiàn)場也看到，內(nèi)部的購物中心已經(jīng)裝修一新，但并沒有商家入駐，尚未開業(yè)，周邊四處是招租、招商廣告。
　　在北京，散售型商鋪最典型的失敗案例就是SOHO中國開發(fā)的多個項目。當(dāng)初經(jīng)不起“忽悠”、一念之下高價接盤SOHO尚都、三里屯SOHO散售商鋪的眾多業(yè)主，至今仍深陷出租難、租金甚至不夠交物業(yè)費的困境之中。
　　“只有商家入駐，正常商業(yè)運營，形成商業(yè)氛圍，才能被稱作商鋪。”王永平說，像北京ONE這樣的產(chǎn)權(quán)商鋪在招商上存在重大隱患，產(chǎn)權(quán)分割，意味著“東家”多了，招商及相關(guān)談判將會面臨很多困難。
　　【前景】電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)模式
　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前受股市低迷、住房限購等諸多因素影響，投資渠道變窄，才使得人們轉(zhuǎn)投商鋪，引發(fā)商鋪投資熱。
　　但市場的整體運行環(huán)境并不有利于商鋪投資。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1—4月，北京商業(yè)市場發(fā)展?jié)u緩。北京購物中心整體市場空置率上升0.9個百分點至14.41%，二季度預(yù)計有超過15萬平方米的購物中心項目投放市場。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房銷售面積為46.9萬平方米，同比去年下降7.3%，而待售面積為421.1萬平方米。不斷增加的商業(yè)用房面積，或?qū)��?dǎo)致商鋪的空置率進(jìn)一步提升，租金回報水平難以保證。
　　支撐商鋪租金收入的零售百貨業(yè)也因受到電子商務(wù)的沖擊而陷入低迷。截至2012年12月底，中國網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模達(dá)13205億元，同比增長64.7％。而受到電商的沖擊，2012年中國大型零售企業(yè)增速降至10％以下，而2011年的增速是20％。另據(jù)全國商業(yè)信息中心的統(tǒng)計，今年1月，全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比下降12％。
　　政策也在向電商傾斜。北京市政府在近期出臺的《北京市人民政府關(guān)于促進(jìn)電子商務(wù)健康發(fā)展的意見》中明確表示，到2015年，北京市電子商務(wù)交易規(guī)模力爭超過1萬億元，電子商務(wù)零售額占社會消費品零售額的比重力爭達(dá)到15%。在過去的2個月時間里，北京電商零售額在全市零售額的比重已從10.7%上升到10.9%，電商的零售額達(dá)到了147億元。
　　電商對傳統(tǒng)商業(yè)模式的沖擊，已經(jīng)顯而易見，并且是持續(xù)而長久的。在新的消費習(xí)慣主宰下，小業(yè)主投資傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)、尤其是散售型的分割型商鋪，回報的不確定性將會越來越大。