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　　2014年已經被房地產業內打上了政策調整的標簽，就連一直看熱鬧的商業地產似乎也不免濕了鞋。近日，蘇州市政府發布了2014年首個房地產市場新政，內容主要涉及商業地產“售后包租”銷售凍結項目網上簽約、商業項目預售前30%建筑面積必先凍結3年等，被蘇州業內稱為“冰凍五條”。這是國內針對商業地產的首個明確地方政策。

　　那么究竟是區域的特定情況還是全國連鎖反應的先兆？記者對此進行了采訪。

　　商業地產被“迎頭一刀”

　　就在整個房地產業被近年的限購限貸等措施調整的小心翼翼的時候，商業地產一直在自顧自地火爆，大量資金從頹敗的股市和住宅地產領域流入商業地產投資，一時間首府乃至全區、全國商業地產一改不溫不火的架勢，煥發蓬勃的生機。

　　野蠻生長一旦接近了底線，就會引來政府的干預調整，一直在全國地產市場中低調發展的二線城市蘇州，一下子成了業內的焦點。據了解，此次蘇州發布的《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知》共明確了5項意見，包括實現商業地產供需平衡、規范商業地產審批管理、防范商業地產資金風險、加強商業地產后續監管及確保商業地產平穩運營。

　　其中關于“建立風險防范資產保障機制”的條文和舉措頗為引人關注。新政規定，對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，凍結時間為3年，凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。“蘇州市政府已經意識到商業地產潛在的危機，凍結的舉措雖有些簡單粗暴，但收效應該會比較顯著。”當地一位業內人士指出，此舉是為今后蘇州商業地產泡沫擠出做出提前應對。記者在資料中發現，蘇州部分區域的人均商業面積已經超過了3平方米，甚至達到4平方米，而發達國家的人均面積警戒線是1.2平方米。

　　“呼和浩特最近幾年的商業地產發展很快，據了解蘇州之所以出臺政策嚴控，是因為去年新建的20家購物中心有近半數經營情況不理想，這很危險，一個市區人口300多萬的城市，不可能支撐起這么大體量的消費平臺。所以政府出手勢在必行。”內蒙古居遠地產機構總經理徐桐對記者說。

　　呼和浩特商業地產勢頭迅猛

　　“比起住宅地產，呼和浩特商業地產發展屬于悶聲發大財，人們的目光都被住宅吸引過去了，卻不知道這兩年崛起了多少龐然大物。”開發商楊先生對記者說。

　　記者了解到，呼和浩特2011年住宅投資增長33.8%，同比下降18.0個百分點，而商業地產投資增長40.6%，同比提升20.4個百分點。2012年商業地產投資161.1億元，增長85.6%，同比增長45.0個百分點，投資貢獻率達71.8%，拉動全市房地產投資增長21.5個百分點，銷售面積遠高于同期住宅銷售面積16.8個百分點。據數據顯示，呼和浩特萬達廣場開業第一年的顧客流量相當于整個呼和浩特的市民每一個人都在萬達廣場消費一次。

　　“在城東，在建的商業地產有萬正廣場、金泰中心、中宇廣場、鵬欣·金游城、信達國貿城等，城南有永泰城、秋實璟峯匯商業、恒泰盛都商業、聞都·世界城，城西即將崛起的有內蒙古大商城、呼和浩特第二座萬達廣場，市中心還有豐太·金翡麗廣場、維多利·摩爾城、海亮廣場二期、太偉方恒廣場等項目，如果細細算來，未來幾年內呼和浩特將涌現十幾個大型城市綜合體。商業地產發展的勢頭讓人興奮，但是到時候現有人口能否撐起這些體量的商業發展是個未知數。”楊先生表示了自己的喜悅和擔憂。

　　商業地產應當鼓勵自持

　　如果商業地產真的發展到不可控制的地步，會不會像住宅一樣開始限購呢？對于這個疑問，業內人士表示目前不必擔憂。

　　內蒙古佳程地產顧問公司總經理向錦程對記者說：“就目前來看，商業地產的發展還遠沒有到這個程度。首先就商業地產屬性而言，是純粹的投資產品，這就決定了政府對商業地產的警惕程度要相對小一些，住宅關系到基礎民生，絕對不能出問題，所以國家必然對不良反應強勢干預，但是商業地產市場屬性很強，即便是發展出了問題，招致政府監管，類似限購之類的手段也不會輕易出現。”

　　商業地產最大的問題是空置，不管是對于項目還是對于行業，空置都是很可怕的，是潛在的危機。

　　“對付空置，比較好的辦法就是開發商自持物業。”向錦程對記者說：“在發達國家，商業地產項目的自持率是不會低于30%的，而在國內，很多有實力的品牌企業物業自持面積都很大，最有名的就是萬達廣場，他的整個百貨休閑商業部分基本都是自持。本土來說，維多利自持面積更大，還有鵬欣金游城、永泰城等項目都明確表示將會有大面積的自持物業來運營自己的商業品牌，這就保證了商業地產的活力，是很穩妥的成功之道。但是自持物業是需要實力和能力的，這就注定了商業地產未來的優勝劣汰趨勢，一部分無力自持的中小商業項目，所承擔的風險會更大。”

　　分割式商鋪處于風口浪尖

　　從蘇州此次的新政可以看出，主要是針對分割式產權商鋪以及售后返租模式的商業地產，記者了解到，呼和浩特本土此類商業地產的銷售也如火如荼。

　　“分割式銷售在呼和浩特進行的還不錯，大家雖然有疑問，但是也比較認可，從法律上來講也沒什么問題，不過關鍵在于是不是能拿到產權，拿到產權就意味著商鋪起碼是合法擁有，這個問題是最大的問題。還有就是后期運營，目前分割式商鋪一般都是和售后返租捆綁進行，如果沒有統一的后期管理，不同的持有者對商鋪有不同的定位，由于定位不明確、不清晰，又缺乏統一管理，可能面臨長期租不出去的風險，因而很多項目都會組建運營公司來幫助商戶統一運營，但是如果運營若干年后一旦管理公司撤出，業主很可能面臨更大的風險。”楊先生對記者說。

　　對此，楊先生建議，購買分割式產權商鋪的時候一定要先敲定產權問題，然后了解發展商的實力，看其對商鋪的定位、管理。不要被低價迷惑，如果不確定，與其貪便宜買商場鋪，還不如買一個普通的小區鋪來得穩妥，最后就是確定與運營公司的相關合同問題，以防后期運營出現脫節。