精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

　　針對日益增多的房產糾紛，杭州市房地產業協會法律專業委員會、浙江騰飛金鷹律師事務所近日聯合發布了《2011-2012年杭州房地產年度法律報告——關于退房的專題研究》，其中對法律中規定的符合退房條件的情形進行了梳理，并提出了一些建議，希望購房者在買房的時候，開發商在賣房的時候，都能做一些更為理性的約定。

　　從目前的法律規定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括法定退房條件與約定退房條件兩種。法定退房，顧名思義，就是法律明確規定的，一旦發生當事人即有權退房。約定退房是當事人在不違反法律強制性規定的情況下，雙方協商一致，一旦發生，即可退房的情形，它是雙方真實意思表示的體現。兩者的共同點就在于一旦發生了規定事項都可以被作為認定退房的依據。而且約定退房可以對法定退房作補充。現階段，具體來說，買受人所享有的法定退房的理由主要包括以下幾種：

　　1、 購房合同被依法確認無效后買受人退房的情形

　　買受人與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，買受人有權退房，開發商應將購房款退還給買受人。《合同法》第五十二條規定多種合同無效的情形，符合其中之一的，均可認定為無效。合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發企業退還房款。

　　2、購房合同被依法撤銷后買受人退房的情形

　　按照《合同法》第五十四條的規定，對于買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。

　　3、開發商遲延交付房屋超過一定期限，買受人有權退房

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）第十五條規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，買受人一方有權請求解除合同的。從該條規定來看，開發商延期交房，在這種情況下，合同的相對方享有合同解除的權利。

　　4、因限購等調控政策致使不能實現購房合同目的的退房情形

　　因限購、限貸政策引起的退房問題如何處理，浙江省高院《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》對此作了明確的規定和區分。

　　該意見第二條規定，純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的，不屬于“不可抗力”，一般應認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。

　　該意見第三條規定，調控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

　　該意見第四條規定，調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

　　該意見第六條規定，調控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

　　5、套型與圖紙設計不一致且誤差范圍大的，買受人有權退房

　　《商品房銷售管理辦法》第十九條規定，套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　6、面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權退房

　　在購房時出現房屋實際面積和當初簽訂購房合同時約定的面積存在一定的誤差，這是比較普遍的。如果在購房合同中沒有約定處理的方法，那么只能依據最高院司法解釋規定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應予支持。

　　7、房地產商擅自變更規劃、設計的，買受人有權退房

　　商品房預售后變更規劃設計，導致變更后的商品房的套型、朝向、空間尺寸等不符合購房者當初決定購房時的意愿，這實質上是對購房者權益的一種侵害。房地產開發企業應當在變更確立之日起十日內書面通知買受人。房地產開發商未在規定的時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　8、房屋主體結構質量存在問題，買受人有權退房

　　最高院《解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　對于房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，開發商應當對此予以修復，購房者不能因此拒絕收房并要求開發商承擔逾期交房的違約責任，更不能因此而要求解除合同。

　　9、出賣人致遲延辦理產證超過一定期限的，買受人有權退房

　　最高院《解釋》十九條規定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。