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    “以杭州的‘中環’為目標，武林商圈有這個底氣和實力，但是在現階段，整個武林商圈格局正在重建，要和香港中環比肩，起碼需要5年的時間這些新興業態才能初具規模。”劉瑜說。

    杭州“武林商圈”以武林廣場和西湖文化廣場為中心，半徑為1000米，總面積約2.65平方公里。未來，杭州大廈、武林銀泰、杭州百貨大樓、銀泰西湖文化廣場店以及在建的杭州國際大廈城市廣場、武林廣場地下商場、武林廣場地鐵綜合體等商業體量將達到100萬平方米，是杭州惟一能達百萬平米商業物業的區域。

    剛剛傳出的杭州大廈并入杭州解百一事，在杭州百貨業無疑是投下了一記重磅炸彈。杭州大廈所在的武林商圈，原本是百貨大樓、武林銀泰和杭州大廈三足鼎立，此次解百和杭州大廈聯手，會徹底改變杭州百貨格局嗎？

    據了解，杭州解百和杭州大廈都是新成立的杭州市商貿旅游集團有限公司下屬的企業，為解決同業競爭，杭州大廈會注入上市公司杭州解百。目前最大的可能是杭州解百通過定向增發股份收購杭州大廈資產，杭州解百將成為杭州市商貿旅游集團旗下惟一的上市公司。

    早在2010年年初，杭州旅游集團有限公司董事長周和根曾提出杭州大廈三年發展目標：“三年內面積倍增、企業上市，讓杭州大廈真正邁入大企業、大集團的行列。”

    在此之前，杭州大廈就已經通過低價收購百大置業涉足慶春商圈的“西子國際”項目，并且其戰略性的擴張也需要一個在資本市場運作的平臺。杭州大廈此前也計劃過單獨IPO上市，但以當前低迷的證券市場來看，很難在短期內實現。而此時借助同為杭州商貿旅游集團旗下的上市公司杭州解百的平臺進行資本運作，則能夠打通杭州大廈在資本市場上的道路。

    在杭州市中心延安路上一南一北的兩家大型百貨公司，市場定位有明顯差異：杭州大廈定位于高端的消費，有少部分中端商品銷售；杭州解百則以中低端消費居多。兩者之間中端消費的部分仍有沖突，趨同的部分需要妥善的解決方案。雙方各自不同的發展思路、股權如何安排等問題都使得未來的進展存在多種可能性。“目前還是屬于重組的第一步，但是會不會影響兩個百貨巨頭的經營定位、方式等，都還是未知數。”杭州商業資產經營公司經營信息部部長楊偉告訴記者。

    “杭州中環”正摩拳擦掌

    2008年年底，《武林商圈提升改造概念規劃》正式亮相，這一規劃將整個商圈規劃為未來杭州的“中環”，遠期目標為到2020年建設成為長江三角洲除上海以外名副其實的大都市中央商務區。

    武林商圈將在今后的5至10年內被打造成為杭州市乃至浙江省的金融、商貿、商務、文化和休閑等現代服務業高地。于是，杭州大廈、坤和中心、西湖文化廣場等一眾項目的身影活躍其中，它們各自承擔著商貿、金融、文化、休閑等功能。

    規劃要提升改造的“武林商圈”，其范圍具體地說，是以武林廣場和西湖文化廣場為中心，向四周輻射開去：南到慶春路、北至文暉路、西接武林路、東至中河路，總面積約是2.65平方公里。該區域的商業活動約占商圈商業活動的50%至70%。武林廣場協調區以武林廣場為中心，半徑為1000米，除去核心區的區域，該區域的商業活動約占商圈商業活動的15%至30%。

    杭州的業內人士預計，原有的杭州大廈、武林銀泰、杭州百貨大樓、銀泰西湖文化廣場店以及在建的杭州國際大廈城市廣場、武林廣場地下商場、武林廣場地鐵綜合體等，將使未來的武林商圈商業體量達到100萬平方米。未來武林廣場可能是杭州惟一能達百萬平米商業物業的區域，為打造國家級商圈奠定基礎。

    地處百大與銀泰百貨后街的百井坊巷改造規劃始于兩年前，百井坊巷將規劃改造成商業步行街區，規劃拆除百大、銀泰后面的一批老舊建筑。這些地方會建造幾座副樓，與銀泰、百大在空中相連。同時，百井坊巷將和多條新打通的步行街交錯，組成商業步行街區。據下城區武林中央商務區領導辦公室主任劉瑜介紹，目前百井坊巷項目還在拆遷階段，具體工程計劃時間表尚未列入日程。

    據統計，“十二五”期間，武林CBD區域內還將建設重點功能型、平臺型項目24個，其中近三年完成的項目8個、在建項目8個、準備開工項目3個、開展前期工作的項目4個、儲備項目1個。

    杭州地鐵“攪亂”商圈爭霸格局

    今年11月，杭州地鐵1號線正式開通，這標志著杭州邁入了地鐵時代。而作為傳統商圈核心的武林廣場，是地鐵1號線沿線站點中客流最大的站點。

    在遠景規劃中，杭州地鐵將在武林商圈設立一個地鐵指揮中心和武林廣場站、西湖文化廣場站及鳳起路站三大樞紐站點。未來地鐵1號線和3號線將在武林廣場交會，并將建設龐大的同臺換乘中心。

    今年上半年，武林廣場站一個業態組合為“購物中心+五星級酒店+寫字樓”的上蓋物業綜合體被華潤集團拿下，而預計在明年，地鐵公司將在武林廣場挖掘一個10萬平方米的地下商城，它將地鐵帶來的客流直接引入杭州大廈購物城、國大、百大等商業區，這意味著武林廣場將有一個全新的“地下空間”，這個地下空間建成的時間約為三年。

    與此同時，根據武林中央商務區目前的規劃，武林區域將大力發展樓宇經濟，通過資源整合和業態調整，將核心區塊建成為杭州市建筑密度最高、建筑樓層最高、人口密度最高、土地價值最高的地區；此外還將依托商務樓的開發和建設，引進國內外著名的企業集團總部，大力發展總部經濟。

    五年后比肩“香港中環”

    與錢江新城等新晉商圈相比，杭州武林商圈可謂是占盡天時地利人和。位于杭州市中心、地鐵中轉站、老百姓的口碑等都是其他商圈無可比擬，并在短時間內難以超越的優勢。

    “其實，武林商圈的優勢也是劣勢所在。”杭州市下城區武林中央商務區領導辦公室主任劉瑜告訴記者。與錢江新城從一片空地中規劃出來相比，武林商圈所處的老城區，周邊設施老舊，缺乏可利用的土地資源，這些都阻礙了武林商圈轉型升級的步伐。

    目前，整個武林商圈僅有百井坊巷規劃區域在未來還有少量土地，所有的業態都只能在原有的基礎上進行調整。歷史悠久的杭州百貨大樓通過加層獲得了8000平方米面積，新增兩層商場，相當于增加了30%營業面積。武林銀泰則是從年初開始，調整了一半以上的品牌。其中，女裝品牌占比擴大，吸納個性品牌，增加各品牌當季新款比例，確保這個數字都在80%以上。

    “最新的規劃建設可以融入最新的理念，而武林商圈大部分的建設都已經定型，也無法全部推翻重來，只能在目前條件下進行一定的調整改造。但是，地鐵綜合體、地下商城和國大等最新的規劃，從定位開始，都是以更為高端化的商圈為目標建設的。”劉瑜介紹。

    地鐵作為一把雙刃劍，對武林商圈的影響可謂巨大。地鐵開通將會吸引很多原先因交通困難無法到達商場的顧客，商場的客流量有望出現成倍增長。同時，分散的人流同樣也會分散客流。

    在地鐵開通之前，武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈彼此獨立又相互競爭，在游離的客人中爭奪屬于自己的客群。突然間，地鐵擴大了客人的活動半徑，如果要抓住原本屬于自己的客人，就意味著要對三個商圈間的客群再進一步細分。“商圈的細分和錯位發展是未來發展的必然趨勢。隨著更多商圈的建立，武林商圈要在競爭中屹立不倒，必須有精準的定位。但高端化并不意味著會將商圈的消費人群狹隘的劃分，而是以高端化為大方向前提，商圈內的各個業態錯位發展，吸引各個階層的人流和客流，以保證商圈的人氣和效益。”劉瑜解釋說。

    以武林廣場站為例，出站后的人流會迅速地分散開，一部分將前往杭州大廈、銀泰杭州文化廣場店方向，另一部分可能會通過武林廣場東通道去往延安路上的銀泰百貨、百大等商場。

    由于地鐵的到來，商圈的輻射半徑將繼續擴大，未來也許會在地鐵線的牽引下相互融合。業內人士分析說，“以一家商場為例，只要是從家出發20分鐘內能抵達該商場的客人，都在以這家商場為核心的商圈輻射范圍內。”業內人士分析，地鐵開通后，原本住在客運中心的居民，也可以實現“20分鐘到達市中心”，也就是說，他們現在也變成了武林商圈的輻射人群。雖然對單個商圈而言，競爭會加劇，但同樣，地鐵的連通也讓商圈之間的融合度提升，彼此間也會增加輻射力。

    “以杭州的‘中環’為目標，武林商圈有這個底氣和實力，但是在現階段，整個武林商圈格局正在重建，要和香港中環比肩，起碼需要5年的時間這些新興業態才能初具規模。”劉瑜說。