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    商業(yè)房產市場對宏觀經濟表現敏感，國內外經濟環(huán)境的變化拖累上海商業(yè)市場持續(xù)走低。昨天，上海多家房產研究機構公布的統計數據顯示，11月辦公樓市場的成交量上漲，但市場依然供過于求，一些頂級辦公樓已開始促銷吸引租賃者。而商鋪市場受制于市場供需結構的問題，也處于嚴重的過剩狀態(tài)。

　　辦公樓市場促銷攬客

　　辦公樓成交量雖漲，仍無法消化存量。上海華燕置業(yè)有關統計數據顯示，11月辦公樓市場的成交量為10.24萬平方米，較10月上漲了56.57%，11月辦公樓市場供需比為1：0.61，是下半年來辦公樓市場表現最好的一個月，也一定程度上緩解了供需矛盾。由于11月上海港國際客運中心的成交量較大，從而拉動了整個辦公樓市場的成交放量。

　　2008年，上海辦公樓市場從供不應求轉向供大于求，但從全年辦公樓市場的供應量來看，仍處于較高水平。受國內外經濟環(huán)境變化的影響，上海高端辦公樓市場的租賃行情普遍看跌。中原地產的有關數據顯示，在租賃市場上，11月上海寫字樓租金下調趨勢依然嚴峻，部分甲級寫字樓面臨巨大壓力。對于部分優(yōu)質租戶，業(yè)主方多積極采用加上延長免租期等手段，使得部分項目成交下滑幅度較市場報價已達15%-20%或者更高。11月上海甲級寫字樓整體租金為9.44元/平方米每天，環(huán)比下降了1.5%。

　　上海中原有關分析人士表示，預計未來一段時間寫字樓市場成交租金依然處于下滑通道，作為金字塔頂端的甲級寫字樓受影響最大。

　　外圍區(qū)域商鋪少人問津

　　上海商鋪市場仍然呈現成交低迷的行情。有關分析數據顯示，11月，上海商鋪市場的成交量為6.77萬平方米，成交量與10月相比基本不變，但供應量比11月有所下滑，供需比因此上升為 1：0.49，整個市場的供大于求的局依然沒有逆轉。

　　雖然外環(huán)區(qū)域的商鋪大量上市，但市場需求更集中的是中心區(qū)域的商鋪。據統計，整個2008年的商鋪市場供應量，較去年相比一直處于較低的水平。11月上海商鋪市場僅新增供應面積13.93平方米，較10月環(huán)比下滑19%。從目前商鋪的供應主力區(qū)域來看，主要以外圍區(qū)域為主，如松江、嘉定、奉賢等。在整體經濟環(huán)境不景氣的前提下，這些郊縣區(qū)域的商鋪難以吸引投資客眼球，而市中心區(qū)域的商鋪可選擇范圍較小，這一層面上供需區(qū)域不對稱的矛盾是造成目前供需結構不合理的原因之一。

　　上海中原研究咨詢部經理馬冀表示，預計未來特別是外郊環(huán)間的住宅商業(yè)配套面對較大的銷售壓力。租賃方面，伴隨物業(yè)的升級以及年底零售商促銷力度的加大，營業(yè)額迅速增長，市區(qū)商圈優(yōu)質物業(yè)的租金上漲趨勢明朗。