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    業內人士分析，當前房地產市場不穩定，加上商業項目存在同質化競爭的情況，宣稱高回報率的“售后返租”模式未必能給投資者帶來合同約定的收益。

    受調控政策影響，住宅項目市場和商業地產市場普遍不景氣，為了快速銷售回籠資金，部分商業地產推出了“售后返租”這種新的營銷模式，以吸引投資者購買，位于膠南的一個商業地產項目的年返租率甚至高達15%。

　　“位于海陽的一個酒店式公寓項目，簽約購房后每年可以返還31366元的投資收益。”15日上午，位于海陽的望海·盛世雙帆項目打出了這樣的促銷招牌。據銷售人員介紹，項目的戶型面積在42平方米到75平方米之間，投資該項目的業主可以享受每年6%的固定回報，以一套50.91平方米的酒店式公寓為例，項目的單價為8468.35元/平方米，加上9萬余元的裝修款，總房款約為52.3萬元，酒店開始運營后，投資者合計每月可以獲得返現2614元。

　　為了說明項目的投資價值，銷售人員隨即又算了一筆賬。如果購房者選擇四成的首付，其余的貸款按照20年貸36萬元來算，每月給銀行房貸的還款額為2695元。“因為每月有2614元的返租額度，這相當于您只需要每月掏81元給銀行。”銷售人員說。據介紹，由于海即跨海大橋已經開通，去往海陽的車程縮短了一個多小時，該項目推出的“售后返租”模式吸引了不少青島投資者的注意。

　　但記者采訪了解到，“售后返租”的模式并不是什么新興事物。“早在2008年房地產市場不景氣的時候，開發區的不少商業地產都曾推出過售后返租的模式，返租率在6%到8%不等。”樓市分析人士張百忍說，當時也確實達到了吸引客戶逆市出手、快速回籠資金的目的 。由于隨后的 2009年、2010年房地產市場快速回暖，房價一路飆升，推行售后返租模式的幾個項目并沒有出現過糾紛。

　　而隨著市場進入下半年，高高在上的存量讓島城部分開發商重新選擇售后返租模式。位于膠南的雙子座商業廣場商鋪項目就推出了返租模式。客戶購買商鋪之后如果由開發商代租，將連續三年每年獲得15%的返租。其中第一年的返租會在購房款中得到體現，即在購房總款中扣除15% 的返租，客戶只需付85%的房款就可以了；在之后的兩年都可以享受總房款15%的返租；三年之后，業主可收回商鋪自己管理，也可以與開發商另行簽訂代租協議。

　　“經過了2009年以來房地產市場的迅速擴張 ，目前島城樓市產品的同質化現象很明顯，銷售競爭也非常激烈，而且目前樓市調控之下，市場走向不明朗，售后返租能不能給投資者帶來合同許諾的收益難以確定。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說，客戶在投資這類產品前，一定要具有風險意識，警惕項目出現爛尾情況。