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    近日，一份最新的統計數據在廣州房地產圈引起軒然大波。統計數據顯示，廣州已建成的地下商業接近110萬平方米，加上已規劃的項目，總量超過170萬平方米，就規模總量而言，堪稱全球第一。

    “如果再加上白云新城、廣州南站等重點發展區在規劃中的地下商業，這個數字將是相當驚人的。”一位業內人士透露。

    對此，楚睿商業有限公司董事長黃文杰表示，如果參照其他同等規模城市，廣州地下商業的供應規模已是過大，按目前體量，要完全消化還需要5~8年的時間。

    “地下商業只是地上商業的一種補充產品，不能做太多文章。但現在人為的過度擴張已經違反了商業發展的規律，勢必影響行業的健康發展。”廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，政府部門應該加緊出臺地下商業的有關規劃，引導地下商業有序發展。

    人防工程改商謀利

    8月1日，廣州新城市中軸線北段重要景觀節點控制性規劃開始公示。其中，廣州塔景點用地將增加地下商業功能，宏城廣場兼容高檔商業功能的同時，地下總建筑面積可擴大至11萬平方米以內。有消息顯示，東方寶泰與中信廣場之間正規劃打造一個總面積16萬平方米的地下商場。

    由此，廣州塔、花城匯、宏城廣場、又一城、時尚天河商業廣場以及東方寶泰等地下商業貫通，規模接近90萬平方米，被譽為“全球第一大地下商業群”。

    第一商業網在近期也對廣州的地下商業進行了調查統計，包括流行前線、地王​廣場、康王商業城、動漫星城、東方寶泰等十幾個項目，估算出目前廣州已落成和開業的地下商業面積接近110萬平方米。據了解，目前廣州在規劃建設和即將開業的新增地下商業面積還有58萬平方米，加起來總量近170萬平方米。

    一位業內人士告訴本報記者，這個只是比較粗略的統計，如果再加上白云新城、廣州南站等重點發展區域在規劃中的地下商業，數字將更為驚人。

    “在國際大城市中還沒有這么大體量的地下商業，而且他們的地下商業在比重上也只是相當次要的位置。”黃文杰說。

    王先慶也表示，廣州的地下商業開發已經過量了，違背了商圈的正常成長規律，市場很難消化，“甚至可以說，廣州永遠都不應該有這么大量的地下商業。”

    按照黃文杰的說法，廣州地下商業近幾年的快速開發與地下軌道的發展有密切關系，但值得注意的是，目前廣州的地下軌道發展還遠比不上東京、巴黎等城市，而地下商業的發展規模卻已遠超這些城市。“從大環境來說，住宅限購后，商業地產​日益紅火，很多資金愿意投入這個領域，但由于土地供應量有限，地面上發展空間不足，因此只好往地下發展，這也導致了地下商業的規模大增”。

    一位商業地產​界的知情人士指出，很多地下商業的規劃和建設都是政府主導的，大部分是人防工程。“由于地理位置的特殊性，廣州比較容易從國家申請到人防建設費用，把人防工程利用起來改造成地下商業，可謂是低成本、高產出的生意，政府也比較有動力去推動。”實際上，廣州的政府部門也曾公開強調要充分體現人防工程的“戰備效益、社會效益、經濟效益”，改造成地下商業，無疑是體現經濟效益的最好方式。

    冷熱不均前景堪憂

    廣州某商業機構近期對廣州9家地下商業項目的調研結果顯示，廣州的地下商業基本上是成功的少，失敗的多。“成功的可謂是鳳毛麟角，也只有流行前線這一個項目算是業內公認做得比較好的。”黃文杰說。記者實地走訪動漫星城、江南新地、麗影商業廣場、恒寶廣場等地下商業項目后發現，商鋪的冷熱不均現象較為突出，人流較多的基本是負一層的商鋪，絕大部分項目的負三層以及部分項目的負二層都可謂是門庭冷落，不少鋪位都已關門歇業，貼出鋪面轉租的告示。

    在黃文杰看來，地下商業的運營難度比地上商業更高，因為它“不吸引客流，只能分享地上商業帶來的客流”。更重要的是，廣州地上商業的供應量已略顯過剩，經營狀況也不樂觀。

    王先慶也認同這個觀點。他表示，從廣州本來的消費人流來看，天河的人流有30%左右來自珠三角，百分之十幾來自于全國的游客，區域之間的流動相當少。突然出現的龐大地下商業，只能化解和分流原來部分走地上的客流，“客流相當成問題，競爭勢必會很激烈。”

    他認為，地下商業本來就不適宜做太多文章，不能“太當一回事”，只能是作為地上商業的補充，“地面上沒有地了，才向地下發展，把閑置資源利用起來。”但現在主動的大規模開發等于是改變了原來的商業格局，把地下商業當做一個經濟增長點，而這是不符合商業發展規律的。地下商業爆炸式的膨脹，不僅將給投資和經營方帶來沉重的運營壓力，還可能影響行業的健康發展，造成不必要的資源浪費。