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    廣州商業地產在2009年經歷了改善的階段，在2010、2011年呈現全面復蘇的態勢，2012年增速放緩。一面是一系列調控措施，針對中小戶型及中低價位的住宅投資投機行為得到控制，部分投資客轉戰商業地產；另一面是國企、民企還有海外資本，齊齊將視線對準商業地產。

    數據顯示，在經歷了前兩年的迅猛發展，截至今年三季度末，廣州甲級寫字樓存量達到330萬平方米，優質商鋪存量達170萬平方米。面對如此高的庫存，一些新興商圈的商業項目面臨租售壓力。專家分析，要從投資和使用雙層面分析市場是否過剩的問題，商業項目銷售情況良好，但招租壓力確實普遍存在。

    今年優質商鋪新增45萬平方米

    仲量聯行數據顯示，今年第三季度，位于珠江新城的利通大廈和保利V座兩棟甲級寫字樓竣工，建面約23.5萬平方米；優質商鋪市場，同樣位于珠江新城的太陽新天地第三季度竣工，建面約12萬平方米。四季度，甲級寫字樓、優質商鋪預計新增供應均達到30萬平方米，包括西城都薈、時尚天河商業廣場、東圃樂購T ESCO購物中心、奧園廣場、鴻禧商業中心等多個商業項目即將落成。

    廣州商業地產的發展速度迅猛，受益于后亞運經濟的刺激，以及住宅調控政策，2011年商業地產供應達到最高峰，2012年增速有所放緩，但整體存量仍居高不下。甲級寫字樓市場，仲量聯行數據統計，2009年新增供應量為13.2萬平方米，2010年升至35萬平方米；2011年繼續攀升，總計63萬平方米新增供應落成，供應主要集中在天河商圈及珠江新城區域，如恒大地產中心、太古匯、富力盈信大廈、高德置地一、三期以及廣州國際金融中心等。到了2012年，新增供應預計45萬平方米，增速開始減慢，主要項目如珠江城、利通廣場、保利威座、廣晟國際廣場、廣州銀行大廈、富力盈凱廣場等。

    廣州優質商鋪而言，2010年廣州優質商鋪總體量比2009年增加了16萬平方米，達到140萬平方米左右。2011年也迎來供應高峰，新增供應68.5萬平方米的總體量超過過去四年新增供應的總和。2012年預計新增供應45萬平方米，增速也放緩，主要項目包括西城都薈、珠江太陽城、花城匯、高德置地·秋等零售物業。

    2010年底，廣州甲級寫字樓市場總體量達到270萬平方米，截至今年三季度末，廣州甲級寫字樓存量達到330萬平方米，優質商鋪存量達170萬平方米，庫存持續攀升。

    2010年至今，廣州商業的大發展首先受益于亞運會。為提升廣州整體的國際形象，政府在市政建設投入了大量資金，也激發了廣州潛在消費實力。在亞運舉辦前后，廣州40多個大型購物中心出現，不僅公寓投資火熱，寫字樓供求創新高，就連困擾市場多年的分割式產權商場鋪也再度走俏，強大的購買力讓廣州商業市場綻放生機，無論是開發商還是投資者，對商業地產抗通脹能力的認可正與日俱增。

    2011年后亞運時代，房地產調控為商業地產的持續火爆帶來契機。據中國商業地產聯盟近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標方面，商業地產部分的辦公樓、商業營業用房的表現都比住宅強勢。

    房企扎堆商業地產萬科、保利、招商、金地、龍湖和泛海建設等均已成立獨立的商業地產運營公司。如保利地產，未來3至5年的購物中心和星級酒店數量將達12個和15個，總面積超過200萬平方米。而萬達計劃在2013-2014年期間，再開業40多個萬達廣場。

    2012年受國際經濟形勢影響，市場小幅盤整但整體穩升態勢未改，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶教授認為，2012年廣州商業的擴張初步告一段落，新的商業大規模進駐的數量會將減少，從而達到一個相對穩定的狀態。

    廣州商圈盤整

    從區域分布看，天河區仍然是熱點區域，萬菱匯、高德置地廣場購物中心、太古匯、花城匯、時尚天河商業廣場、太陽新天地購物中心…一個又一個超大型購物中心接踵而來，商圈規模和檔次均得到極大提升，未來該區域仍將有多個項目入市，預計天河商圈的競爭格局將日趨復雜和激烈。

    同時，商業地產呈現多中心發展趨勢，如琶洲、番禺、白云新城等區域中心隨著廣州市區的擴張，居住需求旺盛，消費實力上升。在廣州北部，廣州白云萬達廣場和5號停機坪購物廣場相繼開業，白云綠地中心也蓄勢待發，撐起一個以白云新城為中心的城北新商圈；在廣州南部，隨著廣州南站、廣州亞運城的相繼落成，沃爾瑪等商家圈地進駐，一直在舊城區內蓬勃發展的專業批發市場也開始在周邊布點；番禺萬博板塊云集了奧特萊斯廣場、沃爾瑪山姆會員店、海印又一城等大型商業配套，萬達商業中心年底前將正式開業，天河城、奧園商業體也都在建設中。大量新增供應將廣州市的商業市場物業質量總體提升的同時，也增加了新增項目的招商壓力。

    這些新上市的寫字樓、大型購物中心，其產品定位、配套、服務等各方面都接軌國際最高水準，引入了國際團隊擔綱項目設計和后期的物業管理服務，不管是寫字樓、購物中心還是商用公寓，大多走高端化路線，直接拉升了項目的價格，一些高端寫字樓達到4萬元/平方米的售價、300元/平方米·月的租金。

    專家看市

    供應是否過剩？商家的市場消化能力在減弱

    過剩是相對的，要多層面分析數據。廣州美聯物業工商鋪高級營業經理徐明堅表示，近兩年商業項目供應明顯增大，受經濟形勢影響，商家的市場消化能力在減弱。一方面，網購的發達，使得人們的購物習慣發生變化，只會去熟悉的商場，而新興的購物中心則比較少去。另一方面，珠三角如中山、珠海、佛山大型綜合體商業項目增多，也分流了一部分客群和商家，使得廣州吸引力降低。

    方圓地產首席分析師鄧浩志表示，從投資角度看還不存在過剩問題，住宅限購，投資客轉戰商業地產，尤其是商務公寓最受市場歡迎。而從商家使用者來看，確實存在市場供應過剩問題。空置率明顯提高，商家的承租能力在下滑，實際需求在減弱。

    新商用物業銷售如何？寫字樓、商鋪賣得都不錯

    一些新興的商圈如白云商圈、珠江新城商圈等，新開業的商業地產能否生存發展？廣州美聯物業工商鋪高級營業經理徐明堅表示，廣州商圈發展不太均衡，就珠江新城而言，消費人群購買力不如東區，商業地產的租售情況也不如東區好。

    中原地產工商鋪商鋪部營業經理龔勁濤認為，在這些新興區域，外地商家遠比廣州商家的積極性要高。他們擁有品牌實力，承租能力強，如白云萬達、5號停機坪，整體招商情況還算良好。

    方圓地產首席分析師鄧浩志表示，從銷售角度看，寫字樓、商鋪賣得都不錯，這與投資渠道缺乏有關，但招租壓力就很大。

    租售價格如何走勢？租金增幅5%但回報率減少

    商用物業仍占有不限購、不限貸的市場優勢，在高通脹壓力下，仍將繼續成為投資熱點。中原地產工商鋪商鋪部營業經理龔勁濤表示，大型購物中心的租金將維持5%左右的增幅，但商鋪售價將總體持平。

    廣州美聯物業工商鋪高級營業經理徐明堅表示，租金整體持平，臨街商鋪在經歷了2010年前后的瘋漲后，租金有所下調，但二三線街鋪、商場鋪將維持5%-10%的增長。不過受制于供應量的加大，總體漲幅不會大幅攀升。

    方圓地產首席分析師鄧浩志則認為，投資都有風險存在，近兩年隨著供應的增多，商業地產的投資回報率一直在遞減，從7%下降到現在5%-6%。