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    “現(xiàn)在陸家嘴的高端寫字樓已是60000元/平米，而‘重慶的陸家嘴’——江北嘴現(xiàn)在的高端寫字樓的價格還沒有超過25000元/平米。”經(jīng)歷了上海商業(yè)地產(chǎn)“大躍進”的上海某地產(chǎn)基金操盤手老凌表示，絕不會錯過已悄然起步的重慶寫字樓黃金盈利期。

　　小地產(chǎn)基金逐步轉(zhuǎn)移到重慶

　　2013年春節(jié)剛過，老凌和他的投資團隊在上海完成了“高位套現(xiàn)”后，手持近10億元現(xiàn)金悄然來到重慶“踩點”，距老凌上一次來重慶，已是時隔5年之久。

　　2008年初，受重慶某開發(fā)商邀請，老凌到重慶做過一次詳細的寫字樓市場分析，“那次主要針對南岸會展板塊的寫字樓，當時覺得重慶經(jīng)濟還不足以支撐高端寫字樓市場，所以并沒有下叉。”那一次的空手而回，讓老凌開始格外關(guān)注重慶這個異軍突起的長江上游經(jīng)濟中心，在他看來，2008年全球性金融危機影響了北上廣，反而讓重慶這個內(nèi)陸高地逐步顯示出它強大的經(jīng)濟活力，“現(xiàn)在進駐重慶的世界500強企業(yè)已有200多家，中國500強企業(yè)也全到了，我們沒理由不來。”

　　據(jù)老凌透露，像他這樣資金總額在10億左右的小地產(chǎn)基金，有不少已經(jīng)從北京、上海、廣州等一線城市抽身出來，打算逐步將資金轉(zhuǎn)移到重慶，“在上海我所在圈里的小私募基金，起碼有7家已經(jīng)到重慶了，已投入的資金規(guī)模應(yīng)在50億元左右。”

　　重慶寫字樓租賃成交進入高活躍期

　　老凌的同行兼好友徐先生，早在2010年就入手了位于江北嘴的金融街金融中心，“當時的入手價格在15000元/平米左右，現(xiàn)在每平米漲了大概六七千元，從重慶寫字樓市場發(fā)展角度來看，這只是個開始。”

　　仲量聯(lián)行報告顯示，2013年將有超過50萬方優(yōu)質(zhì)寫字樓集中入市，“伴隨著大量外來資本的進入，各類機構(gòu)對高端寫字樓的需求更強勁。”新中地產(chǎn)董事總經(jīng)理何偉堅介紹，“以南岸某高檔寫字樓為例，其主力客戶基本上是來自一線城市的投資者，以‘整層’大單為主，一位上海投資者更是一口氣拿下6層。”

　　在老凌、徐先生這類地產(chǎn)基金操盤手看來，與北上廣等一線城市已趨于飽和的商業(yè)地產(chǎn)市場相比，重慶作為西部唯一的直轄市和國家五大中心城市之一，正釋放出前所未有的新經(jīng)濟活力，“從2009年起重慶的寫字樓在推出量、價格、成交量方面都呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，樓宇的質(zhì)量也逐漸向高端市場邁進，重慶寫字樓市場租賃成交進入高活躍期，售價、租金持續(xù)走高，我們相信，重慶寫字樓市場開始步入黃金活躍期。”

　　地產(chǎn)基金操盤手在重慶投資的小算盤

　　1、避開解放碑 北區(qū)為首選

　　老凌認為，解放碑的商務(wù)地位值得肯定，但從投資的角度來講，為了追求利益最大化，新興的商務(wù)中心更值得關(guān)注，“據(jù)我們調(diào)查，目前重慶將近65%以上的寫字樓都在‘三北’地區(qū)，這固然有解放碑寸土寸金的原因，但也能體現(xiàn)重慶未來樓宇經(jīng)濟發(fā)展的方向。”

　　已經(jīng)在江北嘴下叉的徐先生表示，江北嘴可以看作是重慶寫字樓市場向北的第一站。根據(jù)重慶市CBD的規(guī)劃，江北嘴將成為重慶未來的金融中心，目前已經(jīng)有大量金融機構(gòu)入駐。

　　2、國際綠色認證 增值保證

　　“在北京、上海等一線城市，許多大型跨國企業(yè)的辦公選址，首選有國際綠色認證的寫字樓。”徐先生介紹，這類國際綠色認證有美國的LEED、英國的BREEAM、法國的HEQ、德國的DGNB等。

　　美國權(quán)威數(shù)據(jù)表明，LEED金獎?wù)J證的寫字樓往往能夠降低8%~9%的企業(yè)運營成本，因此帶來寫字樓租金或投資回報率的上升，老凌透露：“據(jù)我們不完全統(tǒng)計，重慶至少已有25個寫字樓項目已申請注冊LEED認證。可以說這些項目基本是我們投資的重點。”

　　3、國際物管 顧問與全程托管有區(qū)別

　　在老凌、徐先生這些地產(chǎn)基金操盤手看來，值得投資的優(yōu)質(zhì)寫字樓除了要有核心地段和硬件外，物管服務(wù)更是不能掉以輕心。

　　“雖然重慶目前絕大多數(shù)甲級寫字樓多選擇仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行等國際頂級物管公司，但不少投資人會忽略其中的小細節(jié)——是委托管理還是顧問。”老凌解釋，顧問式的物管服務(wù)，雖然也是掛著國際物管的名頭，但國際物管公司在新物管公司開始運營后，可能每月只到物業(yè)現(xiàn)場工作“檢查”一次。而全程托管則不一樣，“除了財務(wù)、收支及核算等工作外，國際物管公司全程接管物業(yè)管理的實質(zhì)性工作，最大限度保證國際物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)，是未來物業(yè)升值的保證。”