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    如今的商業地產領域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。而在這場商業地產市場的爭奪大戰中，萬達的風光無限與“盆滿缽滿”背后，一些曾雄心勃勃的大鱷已“遍體鱗傷”。

　　如果回到10年前，除了商業經營者很少有人關注商鋪，更是少有人知商業地產是什么。而時間拉回到5年前，人們已經開始把商業地產的投資作為房地產投資的新方向。今天大家關心的則是，什么樣的商業地產還可以投資。在購物中心、社區商業已經出現供大于求的情況下，特色商街正在以差異化尋求突破，為投資者和經營者提供了新選擇。

　　盛宴催生泡沫
　　商業地產近年供應急劇膨脹

　　數據顯示，自2008年以來，我國商業地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2011年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業地產增速達到了30%。隨著開發商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本處于“市場空白”的商業地產領域，短兵相見殺聲四起。

　　排名前20名的開發商近幾年都在大手筆地進入商業地產，動輒舉資百億、千億。數據還顯示，2013年的北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內零售額增長速度。而后續大規模供應還在持續，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米。

　　傳統的地產企業視商業地產為重要的戰略轉型，而其他行業的巨頭似乎也將商業地產視為誘人的蛋糕，更想從中搶一杯羹。想要爭食的來自家居、食品、零售商業、建材、農業甚至互聯網等多個行業的企業，都在商業地產領域有了實質性舉動。劉新虎感嘆，隨著國家對傳統住宅深度調控的延續，商業地產資本泡沫膨脹的速度驚人，商業地產開發正面臨著嚴重的同質化競爭。

　　沖動投資懲罰
　　傳統商業地產經營陷入困局

　　“如今‘一鋪養三代’的時代已經不復返了，盡管商業地產可能很有‘錢’景。”李亞明表示，其實，如今的商業地產領域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。而在這場商業地產市場的爭奪大戰中，萬達的風光無限與“盆滿缽滿”背后，一些曾雄心勃勃的大鱷已“遍體鱗傷”。

　　一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業物業卻供不應求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優秀連鎖企業都難以承受。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業地產的結構性失衡。“商業地產總量雖然過剩，但同時也要注意到，一些選址良好、運營能力強、定位獨具特色的商業地產還是比較稀缺的。”中國房地產業協會商業與旅游地產專業委員會秘書長蔡云表示。

　　尋求突破
　　特色商街以差異化取勝

　　顯然，隨著網絡購物的興起以及消費升級，純粹滿足消費者購物需求的傳統商業模式即將被淘汰，取而代之的是一種體驗式消費。鄭凌認為，近年來興起的特色商業街區，消費者不僅能完成購物的目的，還能輕松自如地滿足吃喝玩樂等各種需求，這種新型商業模式才是現代社會人們所追求的消費方式。

　　為了適應新的消費趨勢，北京的一些老牌商業街再度升級改造。日前，西城區護國新天地項目正式開業，隨著該項目的落成，護國寺小吃街將被打造成集美食、休閑、住宿于一體的特色餐飲商業街和新潮流聚集地。此外，隆福寺商業街、秀水街、牛街、馬連道等北京傳統特色商業街都紛紛通過轉型調整提升商業街消費檔次。除了這些傳統商業街之外，一些近年新建的商業街也在尋求獨具特色的差異化發展之路。為了配合懷柔國際會都舉辦國際大型會議以及區域國際化轉型需要，頂秀美泉小鎮建成了近五萬平方米的歐洲風情商業街，將阿爾卑斯小鎮深厚的文化、生活底蘊與優雅內斂的紳士精神植入到社區環境的每個方面。商街以三層的歐式花園建筑為主，街區以泉為主題，花墻、雕塑、綠植的營造層次分明，將歐洲原鄉風景與現代生活融合。目前已經形成了集吃、住、娛、購功能為一體的高端商務服務區，不僅吸引了大量散客來此休閑度假，也曾吸引多國使館及商會來此舉辦會議和交流活動。為了進一步完善和提升商街的檔次和服務功能，頂秀美泉小鎮于8月初舉辦了多場大型招商推介會，吸引眾多的國際品牌加盟。

　　劉新虎認為，“特色商業街規劃不僅要遵循市場規律，避免人為造市和重復建設，還要因地制宜，因勢利導，根據不同類型商業特點、發展趨勢、經營內容與周邊環境等因素，在經營業態、業種等方面優化組合，才能突破目前商業地產同質化競爭嚴重的困局，實現投資者、經營者和持有者共贏。”