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　　今年上半年，杭州土地拍賣收入意外超越北上廣深，更把房價領漲二線城市的蘇州、南京、合肥、廈門這“四小龍”甩在身后，以818億元拔得全國土地成交金額的頭籌。

　　既非一線城市，又非房價領漲“第一陣營”，杭州土地成交火爆的背后是什么原因？應當怎么看？

　　記者調查發現，一線城市抽緊地根、杭州城市品質提升、政府精準施策、地產巨頭資金充裕四大因素共同推高了杭州土地市場的單價與總量。其中，G20杭州峰會等概念更提升了資本對杭州城市品質的長遠預期，甚至出現了“面粉貴過面包”的奇觀。在形形色色的一線、二線城市劃分榜單爭議紛紜之時，似乎資本已作出了自己的選擇，把眼光投向“后G20”時代的杭州。

　　土地供應量
　　超京滬深

　　分析上半年杭州土地成交金額全國第一的原因，不能離開面積談總價。

　　上半年，杭州土地出讓面積大大增加。據透明售房網數據，1-6月，杭州全市共成交土地106宗（不含加油站用地），總成交面積302.1萬平方米，同比增長70%；總可建面積718萬平方米，同比增長90.6%；總成交金額818.3億元，同比增長352.6%。

　　值得注意的是，從各區域看，上半年杭州市區（含蕭山、余杭、富陽）共成交土地78宗，總成交面積260萬平方米，同比增長140%；總可建面積684萬平方米，同比增長173%；總成交金額814億元，同比增長392%。與之相對比的是臨安、建德、桐廬、淳安四縣市，上半年土地總成交面積22.1萬平方米，總可建面積34萬平方米，總成交金額4.3億元，同比分別下降了62%、73%、72%。

　　上半年，杭州新房成交放出近十萬套的天量后，供求關系發生變化，市區消化周期只有6個月，所以對于新房供應趨緊的市區，杭州明顯加大了土地供應；而在去庫存仍是主要任務的四縣市，則顯著減少了土地供應。這一點，符合差異化供地的原則，房地產供給側改革特別是土地要素端的供給側改革，效果正在顯現。

　　而對比一線城市：1-6月，北京成交土地面積為101萬平方米、出讓金353億元；上海231萬平方米，出讓金608億元；深圳47萬平方米，出讓金364億元……為控制城市規模，一線城市普遍抽緊地根，客觀上將杭州推上了“第一”位置。

　　當然，也要看到杭州土地成交金額“全國第一”另一個重要原因，是地價一路攀升，紀錄更迭頻繁。杭州共有14個板塊創下區域樓面價新高，特別是未來科技城、錢江世紀城等城市未來新中心，幾乎每一宗地塊都受到開發商的追捧，位于市中心的綠城潮鳴地塊以45368元/平方米創杭州宅地樓面價新高。

　　若以均價論，漲幅更驚人——上半年杭州市區樓面均價已達11900元/平方米，比2015年的7397元/平方米，上漲60%。雖然地價大幅上漲與差異化供地、優質地塊大量推出有很大關系，但土地價格上漲幅度超過房價已是不爭的事實。要知道，上半年杭州新建商品房均價16758元/平方米，只同比上漲了3.6%，原來那套以銷售價格倒推成本來測算土地成交價格的邏輯，似乎行不通了。

　　多因素合力
　　推高地價

　　那么，地價是怎么被合力抬高的？通過回顧杭州上半年兩場極具代表意義的土地出讓，細心者也許可以從中尋找到自己的答案。

　　第一場典型的出讓，是5月27日信達以一家之力拿下奧體地鐵上蓋項目，總成交額達123億元，創下史上總價最高地塊紀錄；樓面價21576元/平方米，也是區域宅地歷史新紀錄。

　　地塊是G20、亞運會等利好的直接受益者，兩大盛會令開發商看好杭州未來發展預期，不惜花重金布局。“杭州目前正從1.5線城市大踏步跨入準一線城市，不僅是浙江省省會城市、華東地區重要的戰略城市，更是全中國的杭州。經濟活躍、產業聚集強、高素質人口導入能力強、市場需求強勁，同時2016年的G20峰會以及2022年的亞運會將在杭州舉辦，城市的勢能將不斷釋放，更是增強了我們在杭州拿地的決心。”浙江信達地產有限公司總監孫艷這樣解釋花重金拿地的原因。還有更多開發商在躍躍欲試：上半年，有3家外來開發商相繼進入杭州——和昌、江蘇中南以及重慶東原，還有北京K2、葛洲壩和建發也一直試圖進入杭州市場。

　　在充滿火藥味的拍賣現場，還有一幕頗具象征意義：與信達搶到最后一輪的，是閩系開發商融信。這半年來，全國的高地價，似乎不是由閩系房企制造，就是由央企拍下。隨著地價不斷走高，土地成本占項目總成本的比例大幅增加，開發項目的風險也越來越大，背靠國資系統的央企及因資本市場而資金充沛的閩系，更有實力拿地。

　　同時，上半年貨幣流動性充裕，今年上半年新增人民幣貸款7.5萬多億元。回望歷次土地高熱，其宏觀背景有著相似性：2008年，央行曾5次降息、4次降準，2009年土地高熱；2012年2次降準、2次降息，2013年土地高熱；2015年5次降準、5次降息，2016年迎來相對充裕的流動性環境，開發商“資金彈藥”充足，對價格的承受能力也前所未有。

　　第二場特別值得關注的出讓，是5月20日熱電廠地塊“閃電戰”：僅報價8輪、15分鐘，融信以總價23.61億元，折合樓面價31404元/平方米，不僅打破了申花板塊的樓面價紀錄，更是刷出了拱墅區的地價新高。

　　參與競拍的融信、濱江、金茂和中糧，他們都在該地塊500米范圍內有項目。因此出現了牛市特有的現象——板塊“守門員阻截現象”，即在板塊內地價快速上漲的情況下，原先有項目的開發商本著板塊內“通吃”的想法，積極搶地并阻截對手進入。由于“守門員”擁有大量的浮盈，再拿下的地不管價格如何高企，都可以通過原先的利潤進行對沖降低成本，于是，不計較現有項目的售價，為了阻截、為了份額，地價就在這樣激烈的競爭中迅速抬升。這個現象，在杭州的幾大熱門板塊中，尤其突出。

　　下半年房價
　　陡升概率小

　　那么，下半年的趨勢，能如“守門員”所希望的那樣，地價與房價輪動上漲嗎？

　　土地市場風起云涌的表象之下，風險正不斷累積。有業內人士指出，歷史上“高價土地”往往叫好不叫座。曾經拿下“申花板塊最高價土地”的雅戈爾，已悲壯地退出了房地產市場；2009年，高價地頻出時，中華企業以18206元/平方米的拿地成本進入杭州，此后，杭州樓市動蕩不安，直到今年“中企·艮山府”才開盤，但前期虧損已超6億元。而同一板塊、后來以一萬元出頭樓面價拿地的萬科、德信等開發的產品，早已賺得盆滿缽滿……

　　“不拿地，就沒有項目做。對上，沒法跟老板交代；對下，養不活這些人，要裁員。”某業內人士解釋房企近期的拿地心態。

　　“下半年市場走勢有極大的不確定性，甚至撲朔迷離。但無論從經濟走勢以及政府的容忍度判斷，還是從市場地價已經達到的高度等維度判斷，下半年重復上半年的走勢，價格繼續大幅度走高的可能性不大。”浙報傳媒地產研究院在其樓市半年報中指出。

　　還有業內人士透露，杭州上半年各個區域都基本完成甚至超額完成供地目標，再加上杭州將進入G20時間，下半年供地或將收緊。

　　但無論如何，開發商不愿做虧本買賣，這批高價地轉化成的高價房，正在逼近。拿地熱將許給杭州樓市一個怎樣的未來，只能讓時間來檢驗了。（原標題：818億元！上半年杭州土地成交金額全國第一 記者：方臻子）