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    近年來，溫州市陸續啟動城區的老工業園區“退二進三”工作，騰出的大量廠房作為辦公用房，打造創意園區，當前該項工作仍將持續。種種跡象顯示，海量的老廠房轉改辦公用房后，辦公物業供應總量顯著增加，沖擊了商辦物業市場。業內人士表示，這些土地存在利用率低、硬件設施老化等弊端，對高端企業入駐、人才引進均會造成影響，應對老工業區進行徹底改造，而不是當前簡單的功能改變。

    老廠房改造弊端凸顯

    然而，由老廠房改造的創意園區同樣存在一些弊端。米房cei、智慧谷等地段較好的創意園區，當前逐步成為以餐飲、娛樂為主的商業街區，規模稍大的東甌智庫仍有不少企業在辦公，并發揮老廠房優勢進行個性化裝修，但因租金上漲，餐飲、娛樂比例也在增加。這些位于城市核心區的創意園區，由老廠房改造后地下空間未開發，周邊也沒有足夠的拓展空間，土地利用率低，導致停車位嚴重不足，甚至造成交通擁堵。

    一些位于郊區的創意園區，除土地利用率低外，還因租金低造成企業多數層次相對較低，依舊保留原有的“低小散”，商務氛圍與商業配套不足，與東甌智庫等存在鮮明對比，甚至影響城市形象。此外，部分老廠房硬件老化，辦公條件較差，例如蒲州、梧田、雙嶼等地均有老廠房未設置隔熱層，導致夏天室內炎熱且空調無效。

    “當初在深圳出入高檔寫字樓，回溫州后在郊區的老廠房上班，說實話落差蠻大的。”從深圳回到溫州的吳先生說道。也有一位離開溫州前往杭州的金先生表示，撇開其他方面不說，跟原先梧田的老廠房相比，當前在杭州上班的寫字樓“高大上”很多，第一印象就很好。據了解，當前一些企業出于節約成本選擇從寫字樓搬至創意園區，但部分員工對這樣的辦公條件頗有微詞，也成為部分企業招人難、留人難的原因之一。

    徹底改造容易刺激需求

    “寫字樓冷有實體經濟低迷等方面的原因，但創意園區熱顯然反映出創業成本、企業層次等因素。”一位業內人士表示，由老廠房“退二進三”騰出了海量辦公物業，導致供應量超過需求量，使辦公物業的總量出現過剩，并拉低了市區整體辦公條件，而高端寫字樓數量仍較少。而在這些老廠房“退二進三”之前，市區的寫字樓仍處于相對緊缺的狀態，許多寫字樓租金高企。

    據了解，不少城市的“退二進三”均采取拆除老工業區的方式進行。以重慶市江北區為例，該地原為重要的工業基地，在工業廠房外遷后進行整片拆除，建成江北嘴中央商務區、觀音橋商圈及大片居住區，大大提升了產業層次，并成為城市形象區域。

    “工業外遷是好事，有利于改善城市環境、提升城市形象，并推動產業轉型升級與服務業發展，但外遷后不能全部或大部分直接改為辦公用房。創意園區應作為一種補充，為創業初期人員提供成本較低的辦公物業，但不能喧賓奪主。若整體辦公條件上不去，再大的辦公物業量、再低的租金也難以吸引高層次企業入駐溫州，且難以推動產業轉型升級。建議在未改造的老廠房中，除少數條件較好的，大多數老工業區應像城中村改造那樣拆除，置換土地功能，加強產業引導，合理規劃，提高土地利用率，在減少辦公物業總量的同時增加寫字樓需求，提升溫州辦公條件整體檔次。”這位業內人士說道。

    工業外遷加大力度

    今年，市政府發布《溫州市市區工業企業搬遷改造三年行動計劃（2016-2018年）》和《溫州市市區工業企業搬遷改造2016年實施方案》，按照“搬遷一批、轉型一批、淘汰一批”的要求，結合城市規劃建設，通過整體搬遷、退二進三、關停淘汰等方式，有力推進市區限制發展區內現有工業企業的搬遷改造，促進經濟轉型和城市轉型。

    至2018年底，力爭完成限制發展區范圍內3000家左右工業企業搬遷改造，騰出土地3700畝以上，騰出廠房建筑面積255萬平方米以上；51個工業區塊啟動企業搬遷，19個工業區塊完成企業搬遷，9個工業區塊完成改造建設。

    其中，文件要求加強騰空區塊改建利用，對已搬遷騰空的工業廠房或工業區塊，要依據法定規劃，加快推進改建工作。充分利用騰空廠房（區塊），建設一批眾創空間、生產服務業基地，培育發展總部樓宇經濟和現代服務業。

    根據《限制發展區內工業區塊搬遷改造基本情況和進度安排表》，51個計劃啟動企業搬遷的工業區塊中，改造方式為“退二進三”（包括“暫定退二進三”、“自主退二進三”）的占三分之一，其總建筑面積達303.33萬平方米，除拆除少量廠房外，其余均將作為商業、辦公用房。

    低成本沖擊寫字樓市場

    此前，市區已有多個工業區啟動“退二進三”改造，包括原黎明工業區及吳橋工業區、高新園區、甌海經濟開發區等地的部分廠房，形成多個創意園區。它們由工業廠房改造，租金低、費用少、方式靈活，受到部分企業歡迎。劉先生經營的一家網絡公司當前位于新城大道一寫字樓，計劃下月搬遷至上江路附近一創意園區內，他表示，新辦公地點由老廠房改造，空間更大，且有政策支持，優惠后的租金比寫字樓更便宜。

    顯然，這些創意園區對市區的寫字樓造成了較大的沖擊。據悉，當前市區多座新建寫字樓由于租金水平較高，且尚未裝修，存在一定的空置率，而新城大道、車站大道等地的老寫字樓租金僅在每月30元左右/㎡，略低于東甌智庫等由老廠房改造的創意園區。蒲州、梧田等地的創意園區則租金更低，與周邊寫字樓拉開一定的價差，吸引了不少企業從寫字樓搬往附近的創意園區。

    這導致當前市區商辦物業銷售情況不佳，開發商對商辦物業投資意愿不強，至今未建成一座規模、形象兼具的商務區，不少開發商將項目內的商辦物業改為SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住兩用”類住宅項目進行出售。（原標題：創意園區讓寫字樓市場很受傷 記者：王而凡）