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　　樓市調控已經進入深水區。今年以來，房地產行業面臨的資金壓力開始凸顯。

　　在杭州，今年有數家房企傳出過資金鏈緊張的消息。表現在樓市風向標的土地市場上，4月份以來土拍熱度有所下降，一是報名參拍的開發商數量明顯少了；二是杭州有多宗地塊以底價成交，甚至出現流拍，跟去年普遍封頂價成交的場面大相徑庭。

　　一般來說，開發商的資金來源主要有三部分，一是自有資金，二是從銀行、信托公司等金融機構融資，三是銷售回款。通常情況下，除了自有資金，房企只要保證剩下兩個資金渠道中一個正常，資金鏈就不會有太大問題。但是錢報記者了解到，目前各大銀行開發貸普遍收緊，房企要從銀行貸錢較困難；而因為搖號、限價政策影響，銷售回款速度也明顯變慢。

　　而隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，以及4月份新出臺的《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》（以下簡稱資管新規），房地產行業的融資難度越來越大。

　　銀行開發貸全面收緊
　　必須滿足“432”要求

　　錢報記者從杭州多家銀行了解到，今年對公業務中針對房企的開發貸業務明顯收緊。

　　銀監會此前明確，2018年將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資等行為進行重點整治。今年1月26日，銀監會公布了浙江監管局對浙商銀行杭州分行行政處罰決定書，該決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發放房地產開發貸款的違規事實，浙江監管局依據相關規定，對浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬元。

　　監管趨嚴之下，在全國范圍內有不少銀行干脆暫停了開發貸業務，還在做這塊業務的銀行，今年對開發貸業務也是越發謹慎。“我們行今天上午剛剛還開了一個針對房地產行業放貸的會議，再次強調重申要嚴格控制把關開發貸，不得違規流入房地產行業。”一位商業銀行工作人員本周二告訴記者。

　　浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲表示，如今銀行對于開發貸一般執行“432”要求，也就是開發商在申請開發貸時，必須“四證”齊全，使用30%自有資金，以及具備二級資質。“四證齊全里面包括土地證、施工許可證等，也就是說開發商得自己把土地款付完，交了契稅和規劃費用才行，這個時候再拿到開發貸要比過去晚得多。”

　　這也意味著高周轉的路子不像過去那么好走了。錢報記者在采訪銀行內部工作人員時也得知，一些銀行內部規定，只向全國排名前100或區域排名前10的房企放貸。而即使是銀行愿意放貸的房企，要拿到錢也沒有那么容易。“開發貸的額度目前也收得很緊，銀行要先保證其他貸款的額度，然后才輪到開發商借錢。”丁浚哲說。

　　資管新規規范融資渠道
　　房地產信托受影響

　　開發商另一個融資渠道——信托、資管等，也受到了影響。丁浚哲透露，開發商通過信托籌錢，同樣需要滿足“432”政策。同時全國16個熱點城市都明確規定信托不能做土地款的業務，杭州也在其中之列。

　　此前，受到房地產調控的影響，信托融資業務專門做房地產行業的不在少數，14萬億的信托資金，有三分之一是投入房地產行業的。去年，大量信托業務的項目資金，都是配合房地產拿地的。

　　資管新規出臺后，對這方面的監管將更嚴格，對于流向樓市的理財和信托產品也有影響。據業內人士透露，資管新規中提出的打破剛兌，會影響到個人客戶購買信托。很多個人客戶對于信托的相對風險可控、收益率較高的產品有比較高的信賴性。但是，這些客戶的風險識別能力和承受能力不強，更多的是看重信托公司的信譽背書。后續打破剛兌，可能導致個人客戶難以承受房地產投資的高風險，對于配置需求，投資者可能不會買賬。

　　房抵貸普遍收緊
　　房企回款速度變慢

　　這邊融資困難，那邊房企的銷售回款也并不順暢。

　　去年杭州樓市盛行“全款”之風，這讓開發商得以迅速回籠銷售資金。

　　其中很多消費者的全款是通過房屋抵押貸款湊出來的，當時本報報道了這一現象。此后，銀行采取了一系列措施，嚴查房抵貸資金流入樓市。

　　在銀行的消費貸款業務中，房抵貸相對來說風險比較小，因此一直是銀行最為看重的一類業務。前幾年，住宅抵押貸款一般可以貸到房屋評估價的7成，并且辦理并不困難。

　　杭州某股份制商業銀行一位信貸業務負責人表示，自從嚴查房抵貸資金流入樓市后，目前的房貸業務都是緊緊圍繞“合規”這一目標開展的。“房抵貸業務現在我們還在做，但控制得很緊，而且對于資金的去向也有嚴格要求。”

　　首先，房抵貸的貸款年限變短了。“前幾年銀根比較松的時候，房抵貸的年限最高可以長達20多年。去年開始收緊之后，貸款年限降到了10年。今年我們行繼續收縮，一般只能貸5年。”該負責人表示。

　　寧波銀行某支行工作人員告訴記者，他們銀行目前房抵貸業務只能授信三年并且額度縮緊：“我們行目前每個月房抵貸的額度在1000萬~2000萬元，最多也只能做五六個客戶，而且存量的貸款客戶還了錢，我們才能問總行繼續要額度。即使你辦理抵押貸款通過了，也要等有額度了才會放款，這個時間就很不確定了。

　　其次，貸款上限也在逐步收緊。“以前房抵貸普遍可以貸到房屋評估價的7成。現在我們行對于房抵貸的最高上限仍然是7成，但很多時候客戶只能貸到5~6成。處于風險控制考慮，房屋評估價越高，能貸到的成數越低。以前單筆貸款的最高額度是1500萬元，今年最高額度已經降到了1000萬元以下。”

　　并且，銀行對于房抵貸的用途也是把控得非常嚴格。“以前很多客戶的貸款用途會采用購買紅木家具、書畫古董、珠寶、奢侈品等名義，現在這些一律不行，用途只能用于裝修、消費。并且對于裝修用途的，我們也有標準，比如裝修價格不能太離譜，如果客戶報出的裝修單價偏離正常的市場價格較多，我們也不會放貸的。”

　　還有不少銀行提高了房屋抵押貸款的利率，目前個別銀行房抵貸的利率在原本基礎上上浮了20%~30%，這讓不少客戶主動放棄了這一貸款途徑。

　　隨著杭州購房開始公證搖號，以及銀行房抵貸業務的收緊，全款買房成為過去式，房企要拿到這部分銷售資金，就要等銀行個人按揭貸款放款，這就勢必會拖慢房企的資金回籠速度。

　　另一方面，限價始終沒有打開，這導致去年以來的許多高價地項目，遲遲不申領預售證，自然也延緩了資金的回籠。

　　“調需求、調市場、調資金，這輪房地產調控下來，最有效果的還是對開發商的資金進行圍追堵截。”丁浚哲認為，針對房企資金的調控和限制，已經顯現出一定效果。（原標題：在杭房企，不敢說自己不差錢了 記者：樓肖桑、徐叔競）