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    在剛剛過去的7月，杭州土拍市場熱度明顯下降了。

    比如，多宗優質宅地溢價率低至個位數、宅地競拍難見封頂、有的甚至以底價成交……但即使是這樣，土地出讓金也排到了單月歷史第二高。

    據記者統計，7月杭州五區（不含桐廬、淳安、建德）共出讓32宗地塊，一宗停止出讓。其中，涉宅地有23宗、商業地塊有8宗，土地出讓金達573.46億元，僅次于去年9月的603.9億元。

    7月土地市場熱度下降 與上半年形成明顯對比

    回首7月的土拍，多宗涉宅地低于預期。尤其是在7月6日與7月16日的兩場以杭州主城區為主的土拍潮中，最為明顯。

    7月6日一天之內，杭州主城區和余杭區共出10宗地，6宗涉宅，總起價237億，是杭州歷史上一天內出讓地塊總起價金額最高的一次。最終總成交金額270億，為杭州土地史上排名第二高。但從單塊地的成交上看，結果并不驚艷。

    主城區方面，當天推出了翠苑單元、濱江西興北等核心區域的寶地。其中，位于西湖文教區的核心位置的16號翠苑單元原杭師大美術學院商住地，占盡了區域內交通和生活配套優勢，但卻拍出了遠低于去年4月板塊內宅地成交的樓面價和溢價率，即便減去16號地塊的公租房配建面積才勉強與之持平。

    而對于近年來宅地稀缺的濱江區，西興北單元這塊令人垂涎的優質宅地也并沒有出現“眾口奪食”的局面，參與競拍的開發商僅7家，競拍節奏也是不緊不慢，最終被綠城以樓面價33625元/平方米、溢價率39.82%競得。相比于今年1月12日中海以樓面價34464元/平方米、自持13%競得的濱江襄七房地塊，西興北宅地的降幅顯而易見，更何況它還多了“地鐵1號線濱和站門口”的交通優勢，和靠近濱江區政府的區位優勢。

    在7月16日的主城區出讓潮中，濱江區中心單元宅地持續走涼，被豪宅包圍的南星宅地的熱度也不似從前。

    據好地訊統計，今年1月份主城區推出的11宗涉宅地中，8宗達上限競自持，平均溢價率為62%，平均自持比例為20%。其中，桃源單元、濱江襄七房單元、慶隆單元、大學城北單元、之江度假區等地塊，均刷新了板塊的最高樓面價或最高自持比例記錄，平均預期溢價率約為16%。此外，景芳三堡單元、牛田單元、九堡地塊均達上限競自持或創造板塊新高。

    除主城區之外，余杭、蕭山、臨安等區域也出現了明顯的降幅。上半年，青山湖科技城、未來科技城、臨平新城等板塊均創造了新高，期間，蕭山還誕生了破百億的錢江世紀城地塊。

    而7月份以上幾個區域的土拍均出現大幅下滑跡象。據記者統計，7月余杭區、蕭山區、臨安區、富陽區共出讓17宗涉宅地，其中11宗地塊的溢價率都在10%以下，8宗涉宅地以底價成交（包含一塊租賃用地）。

    為何出現如此大的反差？原因有三
    搖號也是關鍵因素

    在杭州雙贏機構總經理章惠芳看來，上半年土拍市場可以搖號為界限一分為二。“搖號前土拍市場還比較火熱一些，4、5月以后土拍市場就開始淡了，自持比例的地塊減少、溢價率也不高。”她認為，出現這樣的現象跟搖號有一定的關系。“搖號前是很多樓盤需要全款優先，搖號制度對開發商的資金有一定的緊縮，而隨著今年上半年資金鏈的緊張，參與拿地的開發商也相對在減少。”章惠芳說。

    “不過上半年只能說適當降溫，7月的土地市場轉折更大一些。”章惠芳分析，原因有三：1、開發商對市場及限價的預期發生了變化，從原來的地價高房價也高，到現在根據新房價格倒推地價才能拿，限價不松動，開發商拿高價地的動力自然少了；2、大多房企目前面臨高負債率、融資困難的局面，杭州高周轉開發已難做到； 3、整個杭州的潛在供應量很大，未來競爭很激烈。基于以上幾點，章惠芳覺得開發商們拿地勢必日趨謹慎。

    8月的土地市場有啥看點
    未來的土拍走勢如何

    很快，杭州土拍即將進入8月的戰場。據統計，8月杭州預計出讓24宗地塊，其中主城8宗，蕭山4宗，臨安8宗，富陽4宗。總出讓面積80.74萬方，總起價約251.5億元。涉宅用地共計11宗。

    拉開8月土地大戰的是主城區代表，共推4宗地，一宅三商。其中，位于申花板塊的慶隆宅地，出讓面積56316平方米，起價30.7億，樓面起價24775元/平方米，可建12.4萬方，預計將于8月6日出讓。

    交通上，地塊距離在建地鐵5號線站點較近，具有交通優勢；教育上，地塊周邊有杭州市和睦小學、文津小學、杭州錦繡中學等，教育資源豐富。此外，周邊還有不少在售、待售新房，如融信公館ARC、首開杭州金茂府、融創宜和園、古翠隱秀等，均單價在四五萬以上的精裝改善項目。

    據浙報傳媒地產研究院統計，截至6月30日，申花板塊存量達約71.3萬方，按照近一年的去化速度計算，去化周期需約28.37個月，在此情況下，這宗慶隆宅地的表現將會如何？

    而預計將于8月20日出讓的蕭【2018】27號奧體中心FG20-G1G2-13、14商地，也很有看頭。地塊位于奧體中心、國際博覽中心單元，離“蓮花碗”和國際博覽中心大約500米。地塊出讓面積43985平方米，容積率5，建筑面積22萬方，起價16.58億元，樓面起價7539元/平方米。

    這宗商地可謂占盡了區位優勢，交通上，地塊附近有地鐵2號線和在建的地鐵6號線一期。東面是“超級紅盤”融信保利創世紀和杭州第二宗百億地塊——保利奧體地塊，東南方向有在建的杭州超級地標建筑——杭州之門。

    不過，對競拍者的要求也很苛刻。根據出讓公告，該地塊建筑限高為130米、建筑密度不大于40%、綠地率不小于25%。同時，需自持不低于30%的計容建筑物面積且不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等居住功能用房。

    此外，還有一塊值得關注的宅地——杭政儲出【2018】32號望江單元宅地，地塊位于望江新城核心，距離板塊內上一次出讓宅地還是在10年前。

    據了解，地塊處于區域重點發展的高端住宅宜居區，出讓面積32342平方米，樓面起價29403元/平方米，封頂樓面價44061元/平方米，還需配建公租房和幼兒園。

    地塊最大的亮點就是交通，附近有三大地鐵交匯：地鐵1號線（已運營）、5號線（預計2019年底試運營）和7號線（預計2021年建成運營）。其中，地塊直線距離地鐵1號線城站站點800米左右；東面隔貼沙河即為在建地鐵7號線江城路站，直線距離300米；在建地鐵5號線與在建7號線在地塊西面交匯。

    談及對下半年土拍市場的預期，章惠芳覺得未來的土拍市場會分化，“不是每一塊地都會競爭激烈，出地王的概率更是較小。杭州土拍市場連續兩年都是大牛市，也該回歸理性了。”章惠芳說。
    （原標題：8月土地市場有哪些看點？ 記者：樓楠）