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    “一鋪難求的時代已經過去，購買商鋪得注意了！”。近日，四川中原地產發布2012年成都商業地產市場報告，成都商業地產呈幾何式增長，投資價值也因市場過于飽和而打折扣。

    市場調查 商鋪出租轉讓都很糾結

    家住城南的張先生最近很郁悶，自己花費近兩百萬元資金，在城西買了套商鋪，可年租金回報率還不到7%。自“限購”等政策組合拳落地后，他和其他投資者一樣“棄住從商”。張先生開始買的商鋪都獲取了豐厚的回報，可是，從去年下半年，市場似乎變天了：要么租金回報率低，要么轉讓價格不如人意。

    近日，記者在成都三環路內走訪發現，不少商鋪墻面上都貼有“轉讓”告示。“掙的錢還不夠貼租金。”談起轉讓原因，在建設路商圈經營服裝生意的李小姐一陣嘆息，她經營的這家商鋪日租金高達1000元，而日均盈利才1500元。除去人力、稅收及水、電費用還虧損。“商鋪太多，同質化經營太突出。”在城南一家新的社區商鋪經營鞋類的何女士深有感觸。

    回籠資金開發商搶灘商業

    成都一地產人士分析說，投資者“棄住從商”，催熱了市場對商鋪需求。開發商為迎合市場需求，回籠資金，也加大了商業供應量。尤其是2012年上半年，開發商加大對商鋪的供應量。目前，幾乎成都所有知名開發商在成都都有商業項目，比如大悅城、萬象城、凱德來福士、萬達廣場、花樣年、九龍倉、龍湖、新鴻基等。目前，成都商業項目新增數量位居全國首位，在建綜合體項目近百個，短期釋放的供應量十分龐大。

    就連一直埋頭從事多年住宅的萬科地產，也不得不加入商業地產的新游戲。萬科總裁郁亮日前就曾向媒體表示，萬科做商業地產一定程度上是被動的，是拿地的需要，現在很難有純粹住宅土地出讓，萬科也不得不開始嘗試做住宅小區內的商業配套。

    市場飽和供應量同期上漲173.1%

    據四川中原地產介紹，僅2012上半年，成都商鋪新增供應量為73.98萬平方米，較去年同期上漲173.1%。然而，市場消化量僅僅25.32萬平方米，相當于供應量的1/3。“目前，成都商鋪市場供應和需求矛盾凸顯。”四川中原房地產研究中心主任周覓認為，一方面，成都市場中商鋪供應量大幅攀升，另一方面，其成交量出現了大幅回落。主要原因是商鋪價格走高，限制購房者的入市，多數客戶受限資金壓力，對商鋪需求被迫抑制。

    四川中原地產進一步指出，上半年，成都商鋪供需比為2.92，同比上漲236.9%。自2009年前，成都市場中商鋪供應偏少，市場需求較為旺盛，供需嚴重失衡。然而，隨著樓市被深度調控，2012年上半年，開發商加大商鋪供應量，供應遠大于需求。在未來一段時間內，商鋪供應量還會持續走高。

    專家提醒新入市商鋪還需培養

    為什么新入市的商鋪會出現經營難？四川中原地產運營總監何濤認為，新的商鋪需要時間和人氣去養，需要漫長的成熟過程，所以商鋪租金有每年遞增的慣例。但同一個商務區內如果有多個寫字樓同時入駐，這個片區就可以很快成熟起來。此外，那些交通便利、居住人口眾多，高端人群豐富的商圈，不但可以帶來大量人氣，更能創造更多消費需求。因此，商圈的地理位置以及其輻射范圍內的居住人群結構都是決定其商鋪未來發展的重要因素。一般來說，地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對較大，其消費者結構水平也相對偏高。