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    盡管市場結構的“精分”不時讓局部地區涌起商業地產的泡沫，但這并不能平息開發商們洶涌澎湃的熱情。2012年，中國以15%的速度1.5萬億美元的總值，超過日本成為亞太地區商業地產投資最大的市場。

    北上廣深四大一線城市更是獲得了“盛世榮寵”。高力國際研究顯示，2013年-2015年，上述四個城市將會有大量城市綜合體陸續推向市場。其中，廣州的零售物業市場供應量居首，約有230萬平方米，其次深圳規模為199萬平方米，上海僅排第三，有167萬平方米。

    處于廣東同一塊土地上的兩個城市，以黑馬姿態“兩騎當先”。不過，在“天量”新項目問世之前，招商難以及由此引發的運營危機一直都是穗深兩地商業地產共同面對的頑疾。對此，南都記者歷時一個多月追訪業內多位“大蝦”后發現，雖然同樣面臨“前有圍堵，后有追兵”的局勢，但廣州、深圳兩個城市卻演繹著穗深商業地產的兩條不同“發展軌跡”。

    深圳：跳躍式發展
    廣州：創建先發優勢

    17年前，憑借天河城的“一飛沖天”，廣州不僅在商業地產建立起先發優勢，也成功打造了第一個地標性城市綜合體的雛形。與之相比，直到2004年，具有深圳地標意義的城市綜合體項目華潤萬象城才剛誕生。“深圳比廣州起步晚，這與政策和城市定位有關。”廣東天河城集團原副總裁、廣州惠潤商業地產經營管理有限公司董事長歐小衛這樣解釋。

    廣州太古匯前負責人、深業置地有限公司副總裁郝繼霖也贊成這種說法。他認為，廣州作為千年商都的底蘊，為商業地產的起步提供了強大的基礎。而深圳是一個新開發的城市，多數移民前20年都在拼搏，針對這樣的群體，高端的商業項目顯然沒有廣州市場空間大。另一方面，“深圳與香港的靠近，也是早期零售業企業沒有勇氣去發展的重要原因之一。”郝繼霖表示，由于毗鄰香港，深圳消費者不僅可以方便到香港購物，而且還有20%的匯率折扣，因此很多外來品牌進入中國市場，其擴張版圖主要在北京、上海、廣州及成都等地，而深圳卻被排除在外。

    但隨著市場的改變，人口已超千萬的深圳其消費趨勢也在調整。“其實很多深圳消費者愿意留在內地消費，比如廣州某知名品牌，有40%的購買者是從深圳過去的；據廣州某家著名商場停車場統計，有30%車來自深圳。”郝繼霖表示，萬象城就是針對這一市場需求，搶下深圳高端城市綜合體的頭啖湯。

    對此，凱德中國副首席執行官羅臻毓認為，廣州從最早的街鋪發展到各種不同功能的批發中心，再到后期的地標性大型城市綜合體項目，是一路演變而來，如同網絡從1G到2G，再從2G發展到3G及4G逐步遞進。但深圳從“白紙”起步，所以是跳躍式發展，直接從3G跳到4G。

    深圳：投資主體多元的差異
    廣州：深厚文化底蘊的包袱

    正是由于起點較高，深圳的商業項目入市之初已有較成熟的操作模式。南都記者留意到，從華潤萬象城到中信城市廣場，從Cocopark到籌建中的深業上城，從益田假日廣場到凱德中國建設中的來福士廣場及海岸城等，眾多項目從東到西，選址一路緊貼地鐵沿線，而且各個項目之間有明確的定位差異。

    “市場成熟階段的商業項目意味著市場競爭也相對激烈，所以深圳發展商一開始就要尋找各自特色。”郝繼霖表示，萬象城就是以奢侈品為主高端定位；C ocopark有超過40%的餐飲業態，主要為彌補周邊商圈不足；而益田假日廣場一方面滿足南山區區域消費，另一方面則針對往來于歡樂谷的游客。

    在歐小衛看來，深圳商業項目的清晰定位，主要得益于背景豐富的開發商團隊。“深圳商業地產的投資者，有類似華潤、華僑城、保利這樣的央企，有京基、海岸集團這樣的民企，也有新加坡凱德這樣的外資巨頭。”開發商的實力決定了他們能整合國內高質素的商業地產資源，較好把控項目品質。

    南都記者留意到，深圳萬象城開發之初，華潤并無高端商業地產運營經驗，于是該公司曾一度引進浙江銀泰百貨總經理厲玲、太古地產等管理層充當外援，而不久前深業置地有限公司也力邀前廣州太古匯負責人郝繼霖成為其首個商業項目深業上城的操盤手。

    與深圳相比，“廣州對于以往取得的成績和底蘊過于‘自戀’，以至于近十年來，除太古匯之外，商業項目的操盤手幾乎沒有新鮮血液注入，思維模式陳舊，導致大部分項目的定位好大喜功、‘頭腦不清’。”在穗深莞珠等地都有商業地產從業經驗的人士向記者表示，或許受天河城成功案例的誤導，廣州不少新商業項目在還沒有市場調研的情況下，就確定了“面向廣佛、輻射珠三角”等定位，并且每個項目都宣稱將要做成高端的商業地產項目，從而導致項目面市后長期“半死不活”。

    “這與廣州商業地產開發者的背景密切相關。”上述人士透露，除天河城、太古匯外，廣州目前已建成并走上正軌的購物中心中，投資正佳廣場的大鵬集團與中華廣場幕后的昌盛中國之前沒有商業地產開發經驗，而且一度因項目建設拖垮整個公司的資金鏈；五號停機坪的投資方之前僅有批發市場經驗；珠江新城高德置地廣場的開發商此前主要經營建材商場；而花城匯的開發商與運營方直接分離。“雖然現在新鴻基、周大福等香港公司以及奧園、萬達等地產大佬也陸續進入廣州，但他們的地塊或物業硬件多少都有先天缺陷。”

    在歐小衛看來，廣州現有核心商業項目的投資主體主要還是集中在地方民企手中，而這些企業實力有限，包括萬達在內的不少開發商對快速回籠資金要求較高，以至于廣州的商業地產發展模式與深圳有明顯差異。

    深圳：統一產權帶來清晰定位
    廣州：產權分散導致拿地艱難

    “廣州的商業項目有一種經營模式，是為了建成后分拆成散鋪出售，以便實現開發商快速套現。這或許可以解釋為什么有一部分商場沒有定位或者定位不清晰的原因。”羅臻毓表示，對整個商業項目來說，如果產權分散出售，經營業態無法控制。小業主理所當然認為，要租給出價最高的商家，物業公司也難以插手，最終幾百個商鋪各自為政。記者發現，這種情況曾出現在有散鋪出售的正佳廣場、中華廣場、萬達廣場以及光明廣場、中旅商業城等項目中。

    相反，像太古匯、萬象城、天河城以及未來的凱德中國這樣產權統一的商業項目，可以決定如何運營和配置業態，從而掌控商場統一的定位。“商業項目運營都有一定的規律，品牌之間如何搭配組合，業態的格局占比，只有擁有項目的統一的產權，才能較好的掌控。”羅臻毓認為，依照這些規律，開發商便可在項目立項之初，確定好定位，然后提前設計好商鋪的格局、面積、動線、機電配套等內容。其實，深圳的萬象城以及籌劃中的來福士等都是一個業主，掌控了定位的權利，所以最終定位相當清晰。

    不止如此，隨著市場的變化，商場租戶2-3年后第一次租約期滿，開發商一般會對商場整體定位進行微調，個別商鋪重新劃分面積，部分品牌調整樓層，一方面應對周邊環境、競爭敵手及內部需求的變化，另一方面也可提高運營和租金收入。正如上海來福士開業了10年，但每年都有資金投入用以局部翻新。但“如果不是一個業主、統一產權，就無法實現這個目標”。

    不過，統一產權對開發商強大的資金實力有極大挑戰。“凱德致力于在中國發展并長期持有這么多物業，我們借助信托、私募等融資工具解決資金問題，而不會商場出售給小業主。”羅臻毓透露，凱德一直希望將來旗下城市綜合體項目來福士引進廣州，尋求合適的機會發展。

    但有地產商向記者透露，由于歷史原因，廣州地塊布局分散，產權分屬于眾多單位，而且單塊土地面積小，無法承載城市綜合體。同時，自2005年以后，商業土地成本持續攀升，尤其在面對分散出售商鋪的競爭對手，長期持有物業的開發商很難與之競爭。“一塊地建成后一樓商鋪分拆出售可達到10萬元/平方米，這種模式的開發商就敢以2萬元/平方米的土地成本奪地，但此成本可能讓長期持有物業的地產商陷入經營困難。這或許也是外來企業在廣州開拓商業地產舉步維艱的原因之一。”

    “其實這兩種模式沒有誰對誰錯，對開發商來說，價高者得；但對于消費者來說，這樣的商場卻未必令人喜歡。”上述人士表示，一個城市各種類型的商業模式都會存在，但如果散鋪模式占比過多，卻可能會影響整個城市的商業水準。

    深圳：繼續向高端進化
    廣州：止步于太古匯

    “縱觀廣州、深圳兩個城市的商業生態，差異性還是頗大。”高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋表示，深圳的商業檔次、品牌組合、開發商運營實力要高于廣州，直觀的表現就是，深圳的開發商不愿跟廣州列為同個梯隊來比較。“他們更愿意跟上海、香港、新加坡等國際化城市作比較，認為深圳已具備成長為國際化城市的關鍵要素。”

    反觀廣州，由于本土零售百貨品牌深耕廣州本土市場，勢力、關系盤根錯節，對于國際品牌的進入形成桎梏。而且，廣州人口結構不及深圳多元，由此形成的消費市場也相對保守，時尚認知度與國際都市尚有差距。

    不過，商業地產一位資深人士表示，由于深圳商業地產投資主體之前多從事住宅開發，為此其商業項目的水準與香港等城市相比還有一定差距。

    “深圳萬象城雖然取得了巨大成功，但仍有很多遺憾。比如他們過于強調商場主入口外立面的建筑結構與內部的跳空設計，以至于該入口從一樓到五樓的商鋪設計產生了商業死角，人氣不旺局部租金很難提升。”

    這看似不完美的“缺陷”在某種程度上卻給深圳的后續項目提供了空間。“LV等奢侈品大牌們目前在深圳只有一家，按照他們的擴店計劃，深圳未來還有開設一家店鋪的空間。”一位熟悉奢侈品企業的分析人士表示，如果這種預期實現，那么深圳的城市綜合體項目將在萬象城的基礎上還有繼續進化的空間。

    但對廣州來說，LV、愛馬仕等都已經開出兩家分店，未來較長時間內再開新店的可能性不大，這意味著，從天河城到太古匯，廣州商業地產向高端進化的路徑已經被堵死。未來的城市綜合體項目要在天河城與太古匯兩者之間尋找定位，或者另辟商業蹊徑。

    “廣州的開發商們不應該只盯住核心區的城市綜合體項目死拼，而應該向周邊增城、花都等城市副中心及廣東二三線城市尋找市場，發展商用物業。”歐小衛表示。

    深圳：商業地產的創新
    廣州：重復復制與倒退

    但“就目前來看，廣州新商業項目大部分試圖復制天河城定位，或扎堆小產權商鋪開發中淘金，導致新增項目品質不進反退”。前述商業地產資深人士表示，廣州商業地產現在缺乏創新動力，現在最值得業內期待的只有外來的新鴻基和周大福的K11。

    相對來說，深圳的創新頗有借鑒意義。記者了解獲悉，無論是凱德中國在深圳的來福士廣場還是深業上城的新規劃方案似乎都將自然環境當作最大的亮點。尤其是深業上城三層集合SO H O概念打造了一個露天的休閑小鎮，并搭建兩條長廊將筆架山和蓮花山融入項目當中。此外，他們計劃在北面打造一條架空的橋，調整后的交通動線將使整個項目從負一層到地上每一層都變成地面層。這堪稱將運動、休閑、購物、工作、生活、娛樂等元素都融于一體的嶄新的商業理念。隨著市場的變化，MALL不僅僅是購物的地方，更多地將成為溝通社交的場所。現在實體門店受網絡一定沖擊，純粹簡單的買東西，很多人選擇上網而放棄商場。無論未來還有多少業態會被網絡所取代，但爬山、看電影、家庭聚會、游樂、休閑等體驗活動，虛擬的網絡還無法取代。針對這樣的消費趨勢轉變，商業地產的定位也要進行調整和創新。