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    近期，上海幾個全新大體量的商場相繼開業。8月5日，新鴻基繼上海國金中心之后的最新環貿iapm商場開始分段陸續試業。月星集團環球港、位于虹橋商貿區的尚嘉中心、新世界位于淮海路商圈的K11此前也已開業。

    業內人士預測，今年以來一波商業用地搶奪大戰，地王頻出，或在3-5年后再掀商業升級大戰。“上海商業地產短期會有一個井噴現象，但還不至于出現過剩趨勢。”中房信研究總監薛建雄表示。

    土地出讓結構漸變

    據本報記者獨家獲取的一份克爾瑞研究中心關于2005年至今的土地出讓數據顯示，無論從出讓面積還是出讓總價來看，商業用地這幾年的增長趨勢說明，2010年以來，商業用地出讓總價占比住宅用地出讓總價逐漸走高，上海土地市場出讓結構正悄然轉變。

    克爾瑞研究中心數據顯示，2005年至2013年，上海商業用地出讓了310幅，成交總建筑面積約為1628萬平方米，成交總價為622.2億元。其中，今年以來增幅明顯。2013年1-7月，商業用地出讓占比越來越大，2013年截至本報發稿，已出讓19幅商業用地，成交總建筑面積約為73.3萬平方米，成交總價43億。同期宅地成交占地總面積325萬平方米，成交總價335億元。今年商業用地出讓總建筑面積和出讓總價占比宅地分別為12.7%和12.9%。下半年隨著東八塊和徐匯中心的成交，商用地出讓或許會到達新的峰值。

    與商業用地出讓上升趨勢相對應的是，商業地產的井噴式發展。陽光新業副總裁吳堯認為，長三角區域尤其是上海，由于市場接受度、包容度高，商業理念較先進、品牌資源豐富、商業發展程度高等，成為眾多房企加碼商業地產的重點拓展區域。然而，上海傳統零售商業消費需求受整體經濟環境影響、電商渠道沖擊等影響，短時期內是否足以吸納如此大體量的商業，仍存疑問。商業地產必然呈現分化的趨勢。

    商業地產開發熱潮

    近幾年，上海的優質商業供應，尤其是中高檔購物中心的供應量高速增長。2011年，上海大型購物中心或綜合體供應量接近200萬平方米；到今年上半年，上海零售地產開業面積為49.2萬平方米，而下半年的新增供應量將是上半年的5倍，預計總面積將達到249.4萬平方米（包括購物中心、百貨、商業街區等具備一定體量的規模性商業物業，不包括街鋪）。

    易城中國副總裁柳費國分析，近幾年，大量住宅開發商轉型商業地產，并布局了宏大的購物中心、綜合體開發拓展規劃，大量熱錢也應勢涌入商業地產開發。“不僅是上海，全國各地商業地產項目都大批上馬。”由于購物中心等零售商業項目的開發周期通常需要2-4年，前幾年供應的商業項目將在2013年達到“井噴”峰值。

    RET睿意德商業服務部董事陳麗琳認為，今后一兩年商業用地的出讓會持續高增長，陸續還會有一些地王出現。但由于運營能力和資金沉淀的需要，很多中小型房企會選擇在一線以外的城市發展，從而導致這些城市的商業地產過剩。

    柳費國以前不久參與上海東八塊競標的兩家開發商為例說，“現在已經不再是價高者得地的傳統思路，政府出讓地塊，尤其是商用綜合體地塊，希望得到對一個區域全面、綜合性的提升，商務資源、商業資源的積累。”這也是經驗更豐富的外資公司中標的原因。

    商業運營能力大考

    對于租金而言，盡管上海核心商圈仍保持上漲趨勢，但增長率已然下滑。有機構統計數據顯示，截至第二季度末，上海中高端購物中心市場首層平均固定租金雖環比上漲1.07%至人民幣40.7元（每天每平方米）；但個體商圈的增幅已經放緩。除淮海路商圈以外，上海其余四個主要商圈今年二季度首層租金增長率均出現下降，其中南京東路今年一季度的租金增長率為3.06%，但二季度租金增長率僅為0.16%。

    易城中國研究與咨詢部總監饒偉剛指出，從目前的租戶結構、業態等來看，今年上半年上海開業的幾家商場，均面臨運營模式的升級。比如環球港項目因體量巨大，目前尚有大量未開業商家，完善度不夠，品牌檔次略有模糊，后期為填滿經營面積，恐將經歷多次調整。

    世邦魏理仕中國區商業中心資深董事李佩玲指出，上海的商業零售業是全國零售業消費需求的縮影，奢侈品牌在中國的擴張程度明顯減緩，零售市場的主力需求逐漸向快時尚品牌、設計師品牌、餐飲類及超市類等租戶轉移。部分零售市場因經營不善，而選擇撤出、停業裝修重新定位、指定有經驗的專業零售商進行運營管理的案例開始增多。比如，錦江購物中心近日就與陽光新業簽訂了包租15年的協議。

    DTZ戴德梁行華東商鋪部主管韋澤銘指出，近年來由于消費模式的轉變，商場主要從價格定位，商業營運模轉變來迎合消費者。

    不約而同的是，上述幾位業內人士均認為，從業態而言，一個明顯的改變是，普遍增加了餐飲比例。例如K11、環球港兩個項目，引入了餐飲、休閑娛樂、服務類非傳統零售商家，尤其在餐飲業態比例上，均超過了30%，K11中餐飲業態比例高達36%。

    吳堯表示，未來3-5年，商業地產尤其是購物中心的競爭會日趨激烈，并購重組現象將不斷增加，這也為專業商業地產運商獲取更多輕資產項目提供了良好的機會。那些能夠提供全價值鏈、全程資產管理服務的企業，更受青睞。